Kuidas alustada krundi arendusega?
Kas eraisik peaks ise krundi arendusega tegelema? Vastus on ei. Üldine tendents on eramute ehituses liikunud ja liigub endiselt sinnapoole, et inimesed tegelevad oma põhitegevusega ja ei püüa ise kõiki maailma asju ära teha. See kehtib ka oma kodu rajamise kohta ja selle juurde kuuluva elamu ehitusele eelneva krundi arendamise kohta, ütleb elumajade arendaja BlueSky Project OÜ juhatuse liige Marko Rink.
Esmapilgul ahvatelevana tunduv hinnavõit – ostan maa, ehitan kommunikatsioonid, projekteerin elamu ja siis tegelen hiljem ka ehituse projektijuhtimisega – võib pöörduda väga kergelt miinuseks. Piisab vaid apsust projekteerimisel, eelarve koostamisel või ehitaja valikul. 2-3 väiksemat 2-3%list viga võivad kodu ehitamise eelarvet suurendada kokku näiteks10%, mis absoluutsummas on väga suur number.
Lisaks muud hädad: lõpptulemus ei pruugi saada piisavalt kvaliteetne, eramu ehitus võtab elust vähemasti aasta ning finantseerimise keerukus, sest pangad on eelkõige valmis finantseerima valmis kodu ostu, ise ehitamine on pigem ebastandardne.
Sarnane on teema kommunikatsioonide arendamisega. Eraisikul tasuks tegeleda ainult nende kommunikatsioonide rajamisega, mis on nn standardsed ja liitumistingimused selgelt prognoositavad. Standardsetel tingimustel on võimalik harilikult liituda näiteks elektrivõrgu ja vee- ja kanalisatsiooniga, kuid kõige muuga, mis tundub keeruline või mille osas jäävad küsimused õhku, ei peaks eraisikust üksiku krundi soetaja/omanik tegelema. Ka ei peaks eraisik tegelema laiemate küsimustega, nagu teede rajamine, vaid see võiks olla kohaliku omavalitsuse või arendaja ülesanne.
Seetõttu tasub kindlasti uurida kohaliku omavalitsuse jõupingutusi ja plaane ümbruskonna arenguks. Vastasel korral võib juhtuda, et alguses näiliselt põnevad ja ajalooliselt soositud piirkonnad polegi tulevikus enam populaarsed ning jäävadki takerduma näiteks pidevate tipptunni ummikute või elementaarse infrastruktuuri puudumise taha.
Kinnistu väärtus moodustab lõpptulemusest kolmandiku
Kui kinnistu asub likviidses piirkonna, saab esimese hinnangu igaüks ise enda jaoks teha läbi müügiportaalide nagu city24.ee ja kv.ee. Alati on võimalik appi võtta kinnisvarahindaja, kelle jaoks on antud töö igapäevane. Ebastandardsete maatükkide osas on väärtust keerulisem hinnata, tihtipeale ongi väärtuseks kokkuleppe ostu-müügihind. Iseküsimus on olukorraga, kui inimene on leidnud enda jaoks ideaalselt sobiva maatüki. Teinekord tuleb lihtsalt see ära osta, mis õige tundub, isegi kui hind ei pruugi kõige õigem tunduda.
Hea kodu peab olema igatpidi kooskõlas ja tasakaalus, see tähendab, et krunt peab sobima kokku majaga ja seda igas mõttes, ka rahalises. Üldjuhul moodustab krunt lõpptulemuse väärtusest ca 1/3 ja elamu ehitus 2/3. Kui aga kombineerida omavahel midagi sobimatut, näiteks mitte kõige paremale krundile ehitada kallis maja või vastupidi, siis see mõjub paratamatult rahakotile ehk investeeritud summasid pole võimalik järelturul hiljem kodu müües tagasi saada.
elekter
vesi ja kanalisatsioon (võimalusel ka drenaaž ja/või sadevesi)
teed ja tänavavalgustus
kaablil põhinev side (uuemates elurajoonides kiiret ühendust ja erinevaid sideteenuseid võimaldav valguskaabel)
gaas (vajadusel)
Mitte vähem olulisem küsimus on piirkonna laiem infrastruktuur: logistika lähima keskuse suunal, teedevõrk, koolid/lasteaiad, kauplused, vaba aja veetmise võimalused, sportimise võimalused jne.
Korralik detailplaneering hoiab kokku nii raha kui aega
Elamuks sobiv krundi valikul alustatakse enamasti sobivast asukohast, seejärel ümbruskonna infrastruktuurist ning siis krundi enda parameetritest nagu suurus, paiknemine ilmakaarte suhtes ja naaberelamud. Ideaalset mõistlikku hinnaga krunti on praktiliselt võimatu leida – et kinnistu asuks kesklinnas, samas puude vahel, kogu vajalik infrastruktuur oleks lähistel olemas ning hind oleks ka soodus. Eramute ehitusest rääkides on levinum ikkagi standardse suurusega krunt teiste omasuguste seas ehk näiteks linnaäärsetes rajoonides ca 1500 m2 ning linnas ca 1000 m2.
Uutel arendusaladel on tingimata vajalik detailplaneeringu olemasolu. Väljakujunenud vanemates piirkondades piisab projekteerimistingimustest, aga mõistlik oleks need taotleda enne krundi ostu või konsulteerida kohaliku omavalitsuse arhitektiga. Konsultatsioonist võiks jääda alles näiteks e-kirjavahetus, et jääks maha mingi märk, millest juttu oli. Küsimuste ja kahtlusete tuleks pöörduda nõu saamiseks oma ala ekspertide poole, sest vestluse käigus võib selguda täiendavat kasulikku taustinfot piirkonna, tulevikuplaanide, arendajate jm kohta. Kui aga saadud vastused sisaldavad küsimärke või on vastuolulised, tuleks kaaluda mõnda teist alternatiivset krunti.
Hea kodu peab olema igatpidi kooskõlas ja tasakaalus, see tähendab, et krunt peab sobima kokku majaga ja seda igas mõttes, ka rahalises. Üldjuhul moodustab krunt lõpptulemuse väärtusest ca 1/3 ja elamu ehitus 2/3.
Suurematel omavalitusustel, kus elamuarendus on aktiivne, on omavalitsuste kodulehtedel olemas piisavalt detailsed üldplaneeringud, hindamaks, kas ümbruskonda on planeeritud elamumuaa, ärimaa, tootmismaa, üldkasutatav maa vms. Samuti näeb sealt, kus paiknevad teed, kuhu on plaanitud koolid, lasteaiad ja kauplused. Üldine reegel on, et vanemad detailplaneeringud ja väiksemate omavalitsuste detailplaneeringud on üldsõnalisemad ja lihtsamad, ja annavad seega vabamad käed elamu projekteerimisel. “Vabamad käed“ ei pruugi aga alati hea olla nii rahalises ja ajalises mõttes kui ka elurajooni lõpptulemuses: naabruses asuvad hooned peavad moodustama üheskoos sobiva ansambli.
BlueSky Project OÜ on Eesti kapitalil põhinev arendusettevõte, mis rajab peamiselt terviklikke eramutest koosnevaid elurajoone ja ridamaju. 10aastase arendamiskogemuse juures ettevõte rajanud on “võtmed kätte” kodusid rohkem kui 200 perele. BlueSky Project on Eesti suurim väikeelamutest koosnevate elurajoonide rajaja.
Kogu galerii nägemiseks kliki pildil:
Ehitusuudised.ee toetajad:
