Autor: Tõnis Rüütel • 20. september 2013

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Võlaõigusseadus ütleb, et lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või ka muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud kohustuslikku vormi. Kuna kinnisvara müügileping eeldab notariaalset vormi, siis tuleb samas vormis sõlmida ka eelleping. Samas sätestab võlaõigusseadus lepingueelsed läbirääkimised olulise protsessina ja riigikohus on tunnistanud broneerimislepingu sõlmimise vajadust ja võimalust vorminõudeid ettekirjutamata. Tavapäraselt ollakse arvamusel, et broneerimislepingu allkirjastamine toob kaasa kohustuse, et müüja peab objekti müüma broneerinud isikule. Tegelikult see nii ei ole. Lähtudes vorminõudest tekib kohustus ainult notariaalse eellepingu puhul.

Siiski on broneerimisleping kinnisvaraturu praktikas olnud kasutusel pikemat aega. Paraku sõlmitakse broneerimislepingu nime all tegelikult sageli lihtkirjalikke eellepinguid. Tavapäraselt tasutakse ka broneerimistasu. See on kompensatsioon, et müüja loobuks edaspidisest kinnisasja pakkumisest teistele huvilistele. Mõistlikuks broneerimistasu suuruseks on umbes 10% lepingu objektiks oleva kinnisasja hinnast. Broneerimislepingus peab olema sätestatud, et juhul kui müüja ikkagi loobub kinnisasja võõrandamisest broneerimislepingu sõlminud potentsiaalsele ostjale, tuleb broneerimistasu tagastada ning ostjal on omakorda õigus nõuda kompensatsiooni. Kui ostja loobub kinnisvara ostmisest, broneerimistasu ei tagastata.

Kohtupraktika põhjal tuleb broneerimislepingu all tuleb müüja kohustust jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi teistele isikutele võõrandamata. Lepingust peab aga selgelt tulenema, et tasu makstakse ainuüksi kinnisasja broneerimise eest. Broneerimislepingus ei tohi sisalduda ühelgi viisil pooltele kohustust müügilepingut sõlmida,  sest siis ei ole enam tegemist broneerimislepinguga.

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on broneerimislepingul oma koht kinnisvaraturul täiesti olemas. Selle sõlmimine on mugav näiteks üüripinna broneerimisel. Kinnisasja ostmisel on mõtet broneerimislepingut sõlmida pigem siis, kui valitakse mitme huvipakkuva objekti vahel ja otsustusaeg on lühike. Kui aga poolte tahe on kindlalt suunatud tehingu tegemisele,  ei ole mõtet broneerimislepingu  pealkirja all pooli millekski kohustada, sest selline leping on õigustühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Sel juhul oleks mõistlik sõlmida kohe võlaõiguslik notariaalne müügileping, mille alusel on poolte huvid paremini kaitstud.