Autor: Thijs de Neeve, EASi ekspordinõunik Hollandis • 4. mai 2021

Hollandi elamuehitus soosib tehasemajasid

EASi ekspordinõuniku Thijs de Neeve sõnul on Hollandis suur puudus elumajadest ja hinnad kerkivad kiiresti.
Autor: MARGUS VILISOO

Pindalalt Eestistki väiksemas Hollandis elab üle 17 miljoni elaniku, kellele elupaiga tagamine on muutumas märkimisväärseks peavaluks - juba täna valitseb elumajade osas tugev defitsiit, sest riik vajab vähemalt 330 tuhandet uut elamut. Kuigi ambitsioon on ehitada 65 tuhat uut maja igal aastal, jääb tegelik tulemus eesmärgile alla, süvendades elamukriisi veelgi.

Kuni 1980ndate aastateni oli Hollandis kasutusel keskselt juhitud ja jõuliselt subsideeritud lähenemine elamuehitusele. Kuigi valitsus säilitas sellise lähenemise lõppemisel linnaplaneerimises juhirolli, peaks piisava ehitusmahu tagama maa ja elamute hinnakujunduse turudünaamika, kuid see on toiminud vaid osaliselt.

Kinnisvara hinnatase on küll kerkinud, ent uute majade ehitusmaht on jäänud jalgu järele vedama. Kinnisvarahinnad kasvasid lausa plahvatuslikult aastatel 1995-2003, saavutades kasvuks 231% kogu perioodi jooksul. Samal ajal vähenes uute majade lisandumine 93 tuhandelt 57 tuhandeni aastas.

Elamispindade puudus süvenes veelgi ka ettenägematus ulatuses toimunud sisserände arvelt. Selle kõige tulemuseks on kinnisvaraturg, kus valitseb sügav puudus elumajadest ning hinnad jätkavad kerkimist, sest turuosalised (nii olemasolevad koduomanikud kui ka ehitusettevõtted) ei ole huvitatud uute majade ehitamiseks tehtavate algatuste toetamisest.

2013. aastal soovitas Hollandi parlamendikomisjon valdkonna eest vastutaval ministril haarata uuesti kontroll elamukruntide jaotamise üle, et turule tekiks mõistlik ja toimiv konkurents. Üldlevinud arvamuse kohaselt on Hollandis ehitamise suurimaks takistuseks kohalike omavalitsuste bürokraatia ning elanike vastuseis ehituslubade jagamisele. Ehitussektori majandusinstituudi (EIB) prognoosi kohaselt kahaneb väljastatavate ehituslubade arvu vähenemise tõttu Hollandis ehitustegevus 2021. aastal 3,5 protsenti.

Hiljuti kuulutas 34 ehituse, heaolu ja tervishoiuga seotud organisatsioonist koosnev ühendus välja uue tegevusplaani miljoni uue maja ehitamiseks järgmise 10 aasta jooksul. Eelmisel kuul toimunud parlamendivalimistel avaldas auahnele eesmärgile toetust ka mitu erakonda.

Kas tehasemajad kiirendaksid arendustegevust ja pidurdaksid hinnatõusu?

Kuid uute majade ehituskulud on kerkinud viimase viie aasta jooksul üle 40 protsendi, viies sotsiaalmajade kulutasemed 1800-2000 euroni ruutmeetri kohta. Selline hinnadünaamika sundis arendajaid otsima võimalusi viia kulutase 1250-1350 euroni ruutmeetri kohta, mis omakorda tõi kaasa Hollandi tehasemajade sektori konsolideerumise ning laienemise.

2020. aasta juunis võttis Rotterdami investeerimisfond HAL üle Hollandi viie suurima ehitusfirma hulka kuuluva ettevõtte Van Wijnen, mis oli oma tegevusstrateegiaks valinud just tehasemajade valmistamise. Märgiliseks muutis tehingu asjaolu, et see oli esimene kord, mil erakapitalil põhinev investeerimisfond omandas ehitusfirma.

HALi jaoks oli tehingu peamiseks argumendiks tööstusliku majaehituse skaleeritavus ning selle tähtsuse suurenemine lähiaastatel. Van Wijnen teatas tehingu järel uue, täiendava majatehase avamisest Heerenveenis. Järgnesid veel mitmed samaväärselt olulised tehingud, mille käigus omandas Rootsi Cramo tütarfirma Adapteo moodulmajade tootja Dutch Cabin Groupi ning moodulmajade tootja Jan Snel omandati Jaapani ehitushiiu Daiwa House poolt, sillutamaks teed nende laienemisele mandri-Euroopasse.

Vaatamata suurenenud vajadusele kuluefektiivsuse osas jäävad uute Hollandi majatehaste tootmismahud alla tegelikule tootmisvõimsusele, sest ehituslubade jagamise protsess on endiselt arengut pidurdamas.

Kahe tehasemajade tootja, VolkerWessels ja Dijkstra Draisma, hinnangul on turg juba täna liiga väike. Näiteks ulatub Dijkstra tootmisvõimsus 1000 majani aastas, kuid 2020. aastal valmis kõigest 648 maja.

VolkerWessels opereerib hetkel 20% tasemel oma tegelikust võimsusest. Hollandi tehasemajade tootjad rõhutavad, et edasiseks arenguks tuleb lihtsustada ehituslubade väljastamise protsessi ning kiirendada arendustegevust maapiirkondades. Hetkeseis on kujunenud selliseks, et standardse nullenergiamaja ehitamine võib aega võtta neli kuni kuus aastat.

Kogu ehitusprotsessi aitaks oluliselt kiirendada kindlate tüüp-projektide alusel ehitatavate majade ehitusprojektide süstematiseerimine. Mistahes maja ehitamine ükskõik millises 352 Hollandi kohalikus omavalitsuses eeldab iga kohaliku võimuüksuse individuaalset heakskiitu.

Kui tehasemajade osakaal turul ei kasva, jääb taskukohaste hindadega elamute saadavus Hollandis liiga madalale tasemele. Teisalt saavutab tehasemajade tootmine kuluefektiivsuse vaid siis, kui õnnestub kindlustada tellimusvood mitmeks aastaks ette. Ka elamuühistud on asunud koostööle nõudluse koondamisel, et kindlustada piisavad tellimusvood tehasemaja tootjatele.

Hollandi ajakirjanduses on nii Van Wijnen (kaubamärgi all Fijn Wonen) kui ka Jan Snel algatanud hoogsad reklaamikampaaniad, mis on esmaklassilised näited tehasemajade turundamisest avaliku arvamuse teravdatud tähelepanu alla sattunud keerukas väärtusahelas. See tõestab ilmekalt, kui oluline on Eesti ettevõtjatel leida kohalikud partnerid Hollandi turule sisenemiseks.

Keskkonnapiirangud takistavad ehitustegevusi

Miljoni maja ehitamise eesmärgi saavutamist teeb keerukamaks veel ka rida ehitustegevust piiravaid keskkonnaprobleeme. Lisaks CO2 heitmetele on Hollandis kriitilise tähtsusega ka lämmastiku heitmete vähendamine, sest täna ei vasta Holland lämmastiku heitmete taseme osas veel Euroopa standarditele.

Ning tiheasustusega riigis on keeruline ehitada ilma kaitse all olevaid loodusalasid kahjustamata, sest tihti asuvad ehitusplatsid looduskaitsealade vahetus naabruses. Hollandi elamuehitussektor on käivitanud aktiivse, kuid kasutu mõjutustegevuse lämmastikuemissioonide lubamiseks teatud tasemel. Kuigi seda soovitud mahus kindlasti ei lubata, tehakse erandid mõnede ehitus- ja lammutusetappide tegevuste osas.

Noord-Hollandi provints viis eelmisel aastal läbi uuringu parema ettekujutuse saamiseks lämmastiku heitmete tasemele mõju avaldavatest ehitusprotsessidest. Üks uuringust selgunud olulisemaid järeldusi viitas, et lämmastiku heitmete vähendamiseks on ehitusetapis mitmeid võimalusi. Kuigi laialt levinud arvamuse kohaselt annavad selleks võimaluse eelkõige elektrilised masinad, aitavad lämmastiku heitmeid vähendada ka tehasemajade eelistamine, biomaterjalide kasutamine ning lämmastikufiltrite paigaldamine.

Aruande kohaselt on selles vallas vägagi paljutõotav moodulehitamine, sest seda on võimalik rakendada mitmes kohas korraga, vähendades ehitusele kuluvat aega kuni 50% ning vältides tarbetuid transpordiahelaid. Biomaterjalil, näiteks puidul, põhinev ehituskarkass aitab keskkonnamõjudega veelgi paremini toime tulla. Uuring kinnitab veelkord, kui avatud on Hollandi elamuturg puidust valmistatud tehasemajadele.

Puitmaterjali CO2-neutraalsus on üks peamiseid põhjuseid, miks Amsterdam on jõudnud otsusele ehitada iga viies uus maja aastaks 2025 just puidust. Lisaks hinnatakse kõrgelt ka puitmajade sisekliimat ning head akustikat. Siiski on puitmajadega seotud ka mõned eelarvamused, millega tuleb tegeleda teadlikkust suurendades - näiteks, et puitmajad ei ole hea helisummutusega või on tuleohtlikud.

Millised on Eesti moodulmajade võimalused Hollandi turul?

Eesti ettevõtetel on väga head võimalused Hollandi elamukriisi lahendamisele kaasa aitamiseks. EAS korraldas eelmisel aastal kaubandusmissiooni tutvustamaks Eesti puitmajatootjaid võimalikele äripartneritele Haagis ja Maastrichtis, tänu millele avanesid Eesti ettevõtetele uksed uute tellimuste juurde. Tänaseks on Eestist Hollandisse müüdud kümneid moodulmaju ning tellimuste maht ulatub miljonitesse eurodesse.

Edukaimateks on Hollandi turul saanud Harmet, Nordic Houses, Arcwood ja Q-Prefab, kuid ruumi jätkub ka teistele. Eestit on positiivselt aidanud tutvustada ka Hollandi partneritele korraldatud virtuaalne ekskursioon Eestisse ning erialaväljaandes Cobouw ilmunud artiklid Eesti ja siinsete puitmajatootjate kohta.

Jaga lugu
Ehitusuudised.ee toetajad:
Teeli RemmelgEhitusvaldkonna juhtTel: 51 23 770
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Helen PaapsiReklaamimüügi projektijuhtTel: 5880 7785
Hannes RummReklaamimüügi projektijuhtTel: 518 4688