9. aprill 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Turgu  iseloomustab vakantsuse tõus, üürihindade langus ja piiratud nõudlus kõigis Balti riikides. Nõrk turuolukord ja finantseerimisvõimaluste puudumine on pooleliolevad arendused külmutanud. Kinnisvaraturg on vabalangemises ja olukord turul muutub iga päevaga.

Varasem omanike keskne turg on pöördunud selgelt üürnike turuks. Arendajad on sunnitud tulema üürnikele poolele teele vastu, rakendades loovaid lahendusi uute huviliste ligimeelitamiseks ja pakkudes senisest paindlikumaid tingimusi olemasolevate üürnike huvi säilitamiseks.

Uute kaubanduspindade valmimine Riias on hetkel ajutiselt peatunud. 2008. aastal ei lisandunud turule ühtegi üle 5000-ruutmeetrist uut ostukeskust, ainsana laienes 7000 ruutmeetri võrra Alfa Keskus. Majanduslangus ja jaekaubanduse käivete kukkumine on lükanud paljude ettevõtete laienemisplaanid tulevikku ja põhjustanud mitmeid pankrotte. Huvi kaubanduspindade järele on vähenemas ja nõudluse allikaks on peamiselt rahvusvahelised ettevõtted, millel on langeval turul tegutsemise kogemus möödunud aegadest juba olemas.

Kaupmehed eelistavad avada poode pigem kaubanduskeskustes kui kaubandustänavatel, sest esimene tagab aastaringse stabiilse kliendivoo ja ka madalamad üürihinnad. Pidev üürnike vahetumine, ostujõu vähenemine, vähenev kaubanduskäive ja nõrgenenud nõudlus on omakorda põhjustanud vakantsusmäärade tõusu. Vakantsusmäär on suhteliselt kõrge isegi edukates kaubanduskeskustes ja üürihinnad jätkavad langustrendi.

Seoses mitme büroopindade arendusprojekti valmimise edasilükkumisele 2008. aastal, tuleb Tallinnas 2009. aastal turule oodatust suurem maht uut büroopinda. Koos 2009. aastal valmivate büroopindadega (keskmiselt 59 000 ruutmeetrit) kasvab kogumaht võrreldes 2006. aastaga 75%. Põhjustatuna järsult halvenenud majandusolukorrast ja vähenevast likviidsusest võib oodata ka mitmete bürooprojektide valmimise viibimist (4 projekti, mis pidid valmima 2009. aastal, on juba külmutatud). Vakantsusmäär võib tõusta sel aastal kuni 15%ni, mis omakorda vähendab üürimäärasid ja loob paindlikumad võimalused üürnikele just B-klassi büroopindade segmendis. Ainsad arendused, mis suudavad hoida stabiilset üürimäära ja üldisest madalamat vakantsust, on A-klassi bürood. Kasutades ära langevaid üürihindu ja suurt pakkumist uutele kvaliteetsetele büroopindadele, kolivad mitmed ettevõtted C-klassi pindadelt uutele kaasaegsetele pindadele, hoides sellega kulud samal tasemel ja tihti isegi neid vähendades.

Laopindade turg Vilniuses oli esimene, mis reageeris üldisele majanduslangusele. Aastal 2008 kasvas turg 7,1% (võrreldes 30%-ga 2007.a) ja turule tuli 289 300 ruutmeetrit uut laopinda. Umbes kolm neljandikku kõigist 2008. aastal planeeritud projektidest on edasilükatud ja koos kõikide uute projektidega (umbes 170 000 ruutmeetrit) ootavad teadmatuses oma tulevikku ja valmimisaega. Ettevõtted on hakanud otsima võimalusi oma kulude optimeerimiseks ja üürikulude vähendamiseks. Sel aastal on oodata laopindade üürihindade korrektuure, ent hinnad ei tohiks siiski langeda alla 3 EUR ruutmeetri kohta kuus.

“Enamik turuosalisi regioonis on buumijärgselt ja oma seni mitte kuigi konservatiivse lähenemisega kinnisvarainvesteeringutesse jõudnud kriisi ja sisenenud langustsüklisse ilma põhjaliku ettevalmistuse ja analüüsita, veelgi enam – ilma alternatiivplaanita, mida saaks kviivitusteta ellu rakendada,” sõnas Mihails Morozovs, Colliers Internationali Baltikumi ja Valgevene juhtivpartner. ”Täna ongi suurimad väljakutsed seotud strateegiate väljatöötamisega igale konkreetsele projektile, kuidas loobuda senistest plaanidest ning stabiliseerida likviidsus ja vara väärtus, mis aitaksid turule püsima jääda ning vältida pankrotte.”