6. veebruar 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Elamumaa ja valdavalt ka tootmismaa puhul, kus lubatud täisehitatus ja korruselisus on enamikes vastavates piirkondades võrreldav, on see õigustatud. Suure ehitusõigusega kruntide puhul, näiteks äri- ja korruselamumaa sihtotstarbega krundid, kuhu on lubatud keskmisest kõrgema hoonestuse rajamine, võib aga maa ruutmeetri hinnal põhinev võrdlus anda mitteadekvaatse tulemuse.

Levinud käibetõe kohaselt määravad kinnisvara väärtuse kolm faktorit: esiteks asukoht, teiseks asukoht ja kolmandaks asukoht. Ometi ei pruugi kaks kõrvutiasetsevat sama sihtotstarbega maatükki olla sama turuväärtusega.

Maa väärtuse hindamisel lisandub väärtust mõjutavate tingimuste pingeritta veel üks oluline näitaja – ehitusõigus. Ehitusõigus tuleneb planeeringust, milleks tiheasustusega aladel on detailplaneering. Sellest nähtuvad sellised ehitusõiguse seisukohalt olulised näitajad nagu maatüki maksimaalne täisehitatus, ehitusalune pind ja korruselisus. Ühe numbrina väljendatakse ehitusõigust kas läbi planeeringujärgse suletud brutopinna (sisuliselt ehitusalune pind x korruselisus) või läbi ehitustiheduse näitaja (FAR, suletud brutopind/krundi pind).

Kõrvalpõikena tuleb märkida, et ei tohi ajada segamini sõnu ehitusõigus ja hoonestusõigus, kuna need on juriidiliselt olemuselt erinevad terminid. Hoonestusõigus on asjaõigusest tulenev juriidiline termin, mis tähendab võõrandatavat hoonestuse rajamise õigust kellegi teise maale, tasudes selle õiguse eest vastavat tasu. Ehitusõigus aga on planeeringust tulenev õigus, mis näitab, millises mahus hoonestust on võimalik maatükile rajada.

Seega, tihtipeale ei ole maa väärtust peamiselt mõjutavaks teguriks mitte asukoht, vaid ehitusõiguse ulatus. Võib väita, et asukoht määrab maa väärtuse suurusjärgu ja ehitusõiguse ulatus maa maksimaalse väärtuse.

Alltoodud näitest nähtub, et krundi pinnaühiku põhiselt võrreldes tunduvad kahe kõrvuti asetseva krundiga toimunud tehingud sarnased ja võrreldavad. Kui aga tehinguid vaadata ehitusõiguse kontekstis, siis maksis üks ostjatest kas liiga kõrget hinda või sai teine ostja oma krundi hoopis soodsalt kätte. Ehk tegelikkuses ei ole antud tehingud omavahel otseselt võrreldavad ning neid kolmanda krundi puhul võrdlusena kasutades tuleb teha kummagi osas vastavad kohandused.