9. detsember 2008

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Suure languse põhjuseks Pärnu puhul võib pidada tõsiasja, et buumi ajal soetati Pärnusse sageli teine eluase suvitamiseks. Hinnalanguse ajal aga on luksust taotlevate ostude arv kahanenud ja seeläbi on nõudlus Pärnu korterite järele kahanenud.

Nii on müüjad olnud sunnitud pakkumishindu vähendama. Tartu hinnalangus on väike Tartu korteriomanditehingute keskmised hinnad on aasta ja kolme kuuga langenud 16 700 kroonile ehk kõigest 10% võrra. 10-protsendiline hinnalangus jääb märkimisväärselt alla Eesti keskmisele korterite hinnalangusele 21%, kuid samuti ka Pärnu ja Tallinna korterite hinnalangusele.

 Tartu väikese korterite hinnalanguse taustal tuleb ära märkida ka see, et Tartu korteriomanditehingute käive on viie kuu tagusest tipphindade ajast vähenenud kõigest 31%. Pärnu ja Tallinna korterite käibed on vähenenud vastavalt 63 ja 55% ehk enam kui kaks korda. Seega on Tartu kinnisvaraturg suhteliselt aktiivne.

Tallinna keskmiseks hinnalanguseks võrreldes tipphindadega on 20%. 2008. a. III kvartalis oli keskmiseks tehinguhinnaks Tallinnas 20 900 krooni. Palju on räägitud, et vähem võiks langeda likviidse ja kvaliteetse vara väärtus, mida võib leida kesklinnast. Siiski tuleb märkida, et kesklinna hinnalangus 22% on Tallinna linnaositi üks suuremaid.

Tallinna keskmisest enam on hinnad langenud Mustamäe ja Põhja-Tallinna linnaosas, kus hinnalangused on vastavalt 22 ja 21%. Kõige vähem on korterite hinnad langenud Pirita  linnaosas. Samas tuleb sellesse näitajasse suhtuda teatava skepsisega. Seda põhjusel, et Pirita linnaosas on suhteliselt vähe kortereid ning nendega tehakse suhteliselt vähe tehinguid – 2008. a. III kvartalis tehti Pirita linnaosas 36 korteriomanditehingut. Seega võib mõni üksik keskmisest enam erineva hinnaga tehing üldist keskmist palju mõjutada. Hinnalangus võib tähendada muutust tehingute struktuuris

Korteriomanditehingute hinnalangus ei tähenda veel seda, et korterite hinnad on täpselt toodud määral langenud. Tehingu keskmist hinda mõjutab olulisel määral tehingute struktuur. Kui enam tehinguid tehakse odavamate korteritega, siis keskmine hind langeb. Kui enam tehakse tehinguid uute ja kallimate korteritega, siis keskmine tehinguhind tõuseb ilma, et turul mingit muutust oleks toimunud.

Olukorras, kus laenude raskem kättesaadavus ja üleüldine kehv meelestatus kinnisvaraturu suhtes panevad kliendid esmajärjekorras hinnasilte vaatama on viinud olukorrani, kus enam on aktiivne odavamate korterite turg. Seetõttu peab arvestama, et keskmine tehinguhinna langus ei peegelda päris täpselt vara väärtuse langust. Samas on siiski tegemist ühe parima indikaatoriga turu hinnataseme jälgimiseks.

Kokkuvõtteks saame öelda, et mõne erandiga on kõigi Tallinna linnaosade korteritehingute hinnalangused enam-vähem samal tasemel. Keskmisest erinevad väiksemad piirkonnad, mis on enam mõjutatud üksikute tehingute anomaaliatest. Siit saame järeldada, et kogu kinnisvaraturg, sh kvaliteetne ja mittekvaliteetne kinnisvara on turul väärtust kaotanud.