Kesklinna äripindade üür kipub alla vajuma

Äärelinnades langevale kinnisvaraturule vastupidiselt on kesklinnas jäme ots veel arendaja pihus, kuid turukriis on löömas ka büroomaju.

"Parkimine on muidugi probleem. Nendest kohtadest, mida pakutakse ruutmeetri kohta, jääb väheks - eks tuleb linnast mujalt juurde leida," tunnistas Aeroc International ASi tegevjuht Ivar Sikk Liivalaia tänaval valmivasse uude Nordea majja sissekodeeritud autokohtade nappust.

Teisalt, viidates firma renomeele ja korralikule käibele, on Siku meelest kesklinna ruumide valiku argumentideks tihe suhtlemine klientide ja partneritega pankade, audiitorite ja teiste seast.

Uurinud ümbruskonna juba täitunud pindade hindu, leppis Aeroc sellega, mis arendaja pakkus. Nimetamata küsitud hinna suurust, ei usu Sikk, et Vabaduse platsi, Kaubamaja kandi tuiksoonte üürihinnad võiksid langeda - on ju seal nõudlust küll. Samas äärelinnas peaks hinnalangus kindlasti toimuma.

Kui Nordea Panga administratsioonijuht Regina Raag tõdes, et ankurkliendina saadi ikka ise hinda kujundada, siis Liivalaia tänaval järgmise aasta augustiks valmiva büroohoone arendaja Liivalaia Arenduse OÜ emafirma ASi Eurox juhatuse esimees Vello Väinsalu libises sellest üle. Lisaks ei usu ta, et sealkandis rendihind niipea üldse langeda võiks. Hoone vakantsus võiks tulla kuni 5 protsenti, seega täidetud saab hoone kindlasti. Mis siin karta on, viitas Väinsalu nõudlusele.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade osakonna juhataja Tanel Olek siiski eristas ka kesklinnas kahte tüüpi büroopindu: ühed, mis on rahvavoogude teel tuiksoontel, ja teised, mis on jäänud kõrvale. Esimestel üürihinnad veel püsivad, kuid teistel langevad. Siiski tunnistas ta esimese tüübi hinnastabiilsuse näiliseks, sest surve hinna langetamiseks on järjest suurem. Seega ka Liivalaia tänaval on hinna kukkumine aja küsimus.

"Kas üür 300 krooni ruudust on palju, otsustab turg. Kas maja saab täidetud, sõltub arendajast," jäi ta kahtlevale seisukohale.

Kui kesklinnas on büroohoonete vakantsus kuni 5 protsenti, on kõik hästi. Kui kuni 10 protsenti, pole ka hullu. Kriitiliseks muutub olukord Oleki sõnul 10 protsendi ületamisel. Eelolevaks talveks ennustas ta kesklinna üüriturul muutumatust, kuigi arendajate võimalused on aina lahjemad. Nüüd tuleb rõhuda kliendi nimel mugavustele, hoone esteetilisele küljele, praktilisusele.

Arendajate järgmise aasta märksõnaks peaks olema võitlusvaim, sest paljud kukuvad ja tugevamad tugevnevad. Kui tänavust aastat iseloomustab pohmell, siis järgmist võitlus ellujäämise nimel.

"Kui tehakse üle 10 000 m2 büroo, siis olgu ikka viis korrust parkimist," tõi esimese hooga Liivalaia tänava 14 000 ruutmeetri suuruse ja ühe parkimiskorrusega büroomaja miinuse välja Arco Vara ärikinnisvara ja investeeringute juht Kristjan Kivipalu.

Ehkki praegu näeb Kivipalu kesklinnas mõningat ülepakkumist, on tema hinnangul 300kroonine ruutmeetri hind küsitav olukorras, kus kliendid loevad raha aina rohkem.

Kuni 8protsendine vakantsus on kesklinnas päris hea. Kuid üle 25protsendilist peab Kivipalu väga hulluks - siis ju jäävad pangalaenud tasumata. Kuigi Nordea maja arendajad on olnud tublid ankurüürniku leidmisel - see on ju nüüd ülikeeruline -, jäi Kivipalu järgmise aasta üürituru osas kõhklema.