Kinnisvarahindajad: Hansapank läheb vastuollu hindamise põhimõtetega

Hansapank eelistab kinnisvarale hinda määrata, Kinnisvarahindajate ühingu andmeil on see aga maailmas üsna tavatu praktika ning läheb vastuollu üldtunnustatud hindamispõhimõtetega, selgus tänasel Äripäeva kinnisvarakonverentsil.

Hansapank hindamisteenust ei paku, agapanga huvi on selgitada hindamispõhimõtteid laenu andmisel tüüpsele kinnisvarale, rääkis Hansapanga kinnisvara hindamise juht Olavi Mätik tänasel kinnisvarakonverentsil.

Mätik lisas, etpangad harrastavad sarnasttüüpkinnisvara hindamise praktikatnii Rootsis, kui ka Soomes. "Meie eesmärk on madala laenuvajadusega kliendile laenu võtmine teha võimalikult kergeks," selgitas ta. Kuna tüüpkorteritega tehakse kõige rohkem tehinguid,omab pank hinnatasemetest head ülevaadet.

"Juba sajandivahetusel hakati Hansapangas tüüpse kinnisvara tagatisel laenu andma ilma, et oleks nõutud eksperthinnangut. Hiljem oli panka vaja tekitada ametikoht, sest erinevatest kinnisvarabüroodest pärit eksperthinnangud olid oma kvaliteedilt erinevad. Hindamisspetsialisti ametikoht loodi Hansapanka 2005. aastal. Miks seda vaja oli? Konkurents laenuturul läks tihedaks ja meie konkurendid tõlgendasid kohati ostu-müügihinda turuväärtusena. Soomes ei nõuta ka teatud tüüpkinnisvara puhul eksperthinnangut, aga sealsed riiklikud andmebaasid on paremad. Hansapank lähtub laenu andmisel oma sisemistest andmebaasidest ja maksimaalsest piirkonnale kehtestatud laenusummast," rääkis Mätik.

Hansapank ei näe vajadust eksperthinnanguks

Mätiku sõnul tehakse tagatisvara ja kliendi maksevõime analüüs koos. "Oleme turul pikalt tegutsenud ja teame klientide maksekäitumist. Anname laenu 50-75% Hansapanga määratud väärtusest. Kui klient tahab aga saada 90% (Hansapanga kalkuleeritud – toim.) kinnisvara väärtusest, peab ta tellima eksperthinnangu. Me ei vaata tagatisvara üle, küsime kliendilt vaid pilte tema vara kohta. 50% eluasemelaenu tehingutest käib läbi Hansapanga. Ma ei näe siin põhjust, miks klient peaks tellima eksperthinnangu. Kuna anname laenu maksimaalselt 75% meie poolt arvutatud kinnisvara väärtusest, on meie eesmärk katta ära see kliendisektor, kelle laenuvajadused on tavapärasest madalamad," selgitas ta, lisades, etpankei vaja hindamisel kinnisvarabüroo abi.

"Praegune turuolukord on, et tehingud vähenevad ning ka hindamisteenused vähenevad. Kui klient võtab Lasnamäe kolmetoalise korteri tagatisel laenu 250 000 kuni 500 000 krooni, siis puudub tal meie hinnangul motivatsioon meid petta," märkis Mätik.

Kinnisvarahindajad väärtustavad erapooletust

Eesti kinnisvara hindajate ühingu eksamikomisjoni juht prof Ene Kolbre ütles, et kinnisvara hindamine on keeruline protsess, mida saab reguleerida vaid kutseeetika kaudu.

"Mina räägin nüüd hindajate ühingu poole pealt. Iga teenus või toode võiks olla kvaliteetne. Kinnisvara hindamine on keeruline protsess ja selleks peab olema kvaliteedi tagamise protsess. Selleks on esiteks hindaja pädevus – tema haridus, koolitus, atesteerimine, kutsekvalifikatsioon, ja et atesteeritud hindaja siis ei kaoks, vaid tema tegevus oleks pidevalt jälgitav. Hindamine on subjektiivne tegevus ja seda saab reguleerida vaid kutseeetika kaudu," rääkis Kolbre.

Nn riistvara poole moodustavad põhiliselt hindamisstandardid, milleks on EVS 875 osa 6 ehk hindamine laenamise eesmärgil. "Ega me ise seda pole välja mõelnud, need põhimõtted pärinevad 60ndatest aastatest, kui investeerimise eesmärgil hakati laenu võtma. On kokku lepitud, et hinnatakse turuväärtust ning hindajalt nõutakse erapooletust," sõnas Kolbre.

Kolbre sõnul on panga ja eksperdi hindamise lähtekoht erinev, kuna pank määrab hinna, ekspert aga hindab kinnisvara. Mujal maailmas eelistavad pangad professionaalseid ja sõltumatuid hindajaid ega kipu ise laenu tagatiseks oleva vara hinda määrama.

Olavi Mätik vaidles Koldrele vastu ja väitis, et kuna pank ei koosta tegelikult eksperthinnanguid, ei saa nadvastuollu minna ka kinnisvara hindamispõhimõtetega. "Teemepangas tagatise analüüsi, mis on kooskõlas panga sisemiste protseduuridega," ütles Mätik.

Täna toimus MTÜ Kinnisvara Magnaadid ja Äripäev ühistööna korraldatud kinnisvarakonverents „Investeering kinnisvarateadmistesse aitab ellu jääda muutlikus turuolukorras“.