Makk: arendajad on eluasemeturu suurimaks riskifaktoriks

Newseci Baltimaade esindaja Olev Mait Maki
sõnul on Balti eluasemeturg suure surve all.

„Eluasemeturg võib Eestis ja Lätis seiskuda märtsiks 2008. Pooleliolevad objektid pingestavad olukorda, uusi projekte lisandub 2008. aastal piiratud mahus,” rääkis Makk konverentsil „Kinnisvara 2007.”

Eluasemeturul on suurimaks riskifaktoreiks mitte tarbijad, vaid arendajad, leiab Makk. „Enamus suurtest uusarendusprojektidest on külmutatud, kuid arvukad pooleliolevad väike-projektid hakkavad lähikuudel turgu mõjutama.”

Maki sõnul saab vaadelda Balti eluasemeturgu pigem globaalses kui Skandinaavia kontekstis.
„Siiski sub-primeviirus mõjutab Baltikumis tegutsevate kommertspankade Rootsi peakontorite kaudu ka siinset laenamisaktiivsust või –passiivsust. Juhtivad pangad – Hansapank ja SEB – finantseerivad ennast suures osas hulgituru kaudu. Hüpoteeklaenumahtude kasv on punaseks rätiks nii investoritele kui finantseerijatele. Eluasemekinnisvara hinnad on paljuski pankade kontrolli all – seda juhitakse finantseerimislimiitidega nagu laenuteeninduse määr netosissetulekust ja finantseerimise määr ostuhinnast. Need on selgelt üle sub-primeturu taseme,” selgitas ta.

Maki sõnul on kaks näitajat – ostuhind renditulude suhtes ja ostuhind sissetulekute suhtes – aga alarmeerivalt nõrgad: „Analoogne seis on kõikides kiirelt kasvavates majanduskeskkondades. Üürimäärad on jõudsalt kosumas ning ka sissetulekud kasvavad kiiresti. On üks tegur, mis teeb elamispindade hinnad jäigemaks: kui Ühendriikides või Skandinaavia riikides on eluasemeüürituru osa ca 30% kogupakkumisest, siis Baltimaades on see alla 10%. Elamispinna omanikuna on eraisikul üürnikuga võrreldes vähe võimalust mängust väljuda. Üüriturg on volatiilsem.”

Samas kommertskinnisvara sektori kohta ütles Makk, et see on elujõuline. „Üüriturul on arenguruumi nii mahtude kui hindade osas. Uusarendusmahud on küll muljetavaldavad, kuid uus pakkumine tuleb turule nõudlusega samas taktis. Investorite huvi kommertskinnisvara vastu kasvab ja investeerimistehingute turumaht rahas kasvab. Institutsionaalsete investorite tehingutemaht rahas on kasvamas kordades Baltikumi kommertskinnisvarasse. Kommertskinnisvara arendajatel-müüjatel ei ole läbirääkimistega kiiret ning tehinguhindu annab „timmida” mitmete lisaklauslite abil nagu tehingute ajastamine, garantiid jne,” kirjeldas Makk kommertskinnisvaraturu olukorda.