Autorid: P.P. Ehitusjärelevalve OÜ, Marten Pikaru • 13. mai 2024

Allpool kirjeldatakse P.P. Ehitusjärelevalve kogemusel lahti võimalikud põhilised sammud ehituse planeerimisel, teostamisel ja kasutusse võtmisel.

Samm 1. Projektijuhi valik

Tellija poolt teostatav projektijuhtimine on võtmetähtsusega, mõjutades ehitusprojekti tulemusi alates esialgsest ideest kuni lõpliku valmimiseni. Kui Tellija ise ei ole ehituses “kodus” siis tasub jääda oma liistude juurde ning kaasata projektijuhiks isik, kes on seda pädev tegema. Hea projektijuht on kõige alus. Kusjuures projektijuhi headus ei tulene vaid tema tehnilisest taiplikusest, äärmiselt oluline on ka suhtlemisoskus, kompromisside leidmise oskus, probleemide lahedamise oskus. Ehituses on iga hoone ning protsess kordumatu ja ainulaadne. Tegemist on rätsepatööga, mitte tehase tööga ning see tähendab väga erinevaid väljakutseid.

Samm 2. Konsultandi/omanikujärelevalve valik

Omanikujärelevalve on oluline abimees, kes aitab tagada ehitustööde kvaliteeti ja vastavust projektile ning seadusandlusele, samuti on ta Tellija “parem käsi” kogu protsessi vältel. Olles konsultant/abimees/tugi nii ehitusele eelnevas tegevuses, kui ka ehitusprotsessi vältel ja ka peale ehitusprotsessi. Omanikujärelevalve valik võiks olla esimene valik kõigi järgnevate sammudele eelnevalt. Ennem ehitusprotsessi oleks ta tehniline konsultant/abimees ning ehitusperioodil lisaks veel tehnilise ehitusjärelevalve (omanikujärelevalve) teostaja.

Samm 3. Projekteerija valik

Projekteerimine on võtmetähtsusega etapp. Siin kehtib põhimõte – üheksa korda mõõda/projekteeri, üks kord lõika/ehita. Ehk siis projekteerimise protsessis välistada ebatäpsusi on kordades odavam, kui seda teha ehitusprotsessis. Projekteerimisega ei tohi kiirustada, tuleb võtta aega planeerimiseks ning asjade läbimõtlemiseks. Oluline on käia läbi ka erinevad projekteerimise etapid – eskiis, eelprojekt, põhiprojekt ning tööprojekt. Teatud juhtudel võib ka põhiprojekti vahele jätta ning liikuda otse tööprojekti koostamisse. Kuid ehitaja hange on oluline teha vähemalt põhiprojekti pealt. Projekteerimise etapis on oluline ka määrata peaprojekteerija, projekteerija kes hoiaks ning juhiks kogu protsessi, kes oleks projekteerimise protsessi projektijuht projekteerijate poolelt.

Kuna keegi meist pole eksimatu siis on oluline ka panustada nn teisele silmapaarile, kes vaataks projektist tehtud lahendused üle. Ehk siis teostaks projekti ekspertiisi. See annab kindlust (nii projekteerijale, tellijale, ehitajale, kui ka ametnikele), et koostatud projekt võiks olla võimalikult ideaalne ning vastaks ka seadustele, määrustele, normidele, standardietele, juhenditele jne.

Samm 4. Ehitaja valik

Kõige suurema etteaste peab tegema Ehitaja. Ehitaja peab füüsiliselt Tellija ning Projekteerija kavandatu ellu viima ning püsti paneb. Siinkohal on oluline, et ehitushange oleks korrektne ning oleks saadud võrreldavad pakkumised, mis on piisava detailsusega. Oluline on ka see, et pakkumismenetlus toimuks vähemalt põhiprojekti alusel ning edasine tööde teostamine toimuks tööprojekti alusel. Igasugused muud variandid ehitushankes on ka levinud kuid peidavad endas riske. Minnes ehitajat valima eelprojekti pealt ning sõlmides projekteerimis-ehituslepingu, siis sellega võidetakse küll aega, kuid makstakse lõivu ehitushinna pealt. Samuti on järgnev ehitusprotsess üldjuhul valulikum ning täis eriarvamusi, kuna ei ole täpselt paigas Tellija soovid, mis põhiprojekti osas oleksid (mis seadmed, mis materjalid, millised on nende täpsemad tehnilised näitajad jms) paigas. Tekkib paratamatult eriarvamusi – ala mina mõtlesin, et tulevad tavapärased kullast valgustid VS mina mõtlesin, et ei tulegi üldse mingeid valgusteid, pirn laes tagab ka ju valguse. Samuti püütakse tihtipeale ka ehitada mingite muude projektide pealt kui seda on Tööprojekt. See on aga vale! Töö tegemiseks on Tööprojekt, mis on piisava detailsusega ära lahendanud kõik võimalikud tehnilised nüansid.

Samm 5. Ehitustööde dokumenteerimine (s.h. katsetamine/mõõdistamine)

Äärmiselt oluline samm, mida tihtipeale suure ehitustuhina käigus ära unustatakse või tehakse ülejala või siis tehakse kunagi hiljem tagantjärgi või siis ei tehat üldse. Dokumenteerimise (koosolekute protokollid, kaetud tööde aktid, pildid, katsetused, mõõdistused, materjalide/seadmete dokumentatsioon jms mis on mh ka seadusega nõutud) üks olulisemaid osasid on katsetused/mõõdistused/teostused. Erinevaid katsetusi on ehituses palju ning nendel kõigil on aeg ja koht ja nad on nõuetele vastavuse ning ohutuse tagamisel üliolulised. On see siis kandevõime katsetamine vundamendi all, hüdroisolatsiooni paksuse mõõdistamine, -nakke katsetamine, torustike surveproovid või siis ventilatsiooni-, müra-, valguse-, kütte-, seadistamine/katsetamine, elektripaigaldise auditeerimine. Mida põhjalikum ning täpsem on koostatud dokumenatsioon seda parem ta on. Vahel võib kahjuks juhtuda, et ehitustööde jäävad dokumeteerimata. Sellisel juhul saab dokumentatsiooni asendada audititega. Mis aga oma olemuselt ning sisult ei saa kunagi asendada ehitustööde käigus loodud dokumentatsiooni (kaetud tööde aktid, pildid, mõõdistused/katsetused, teostused jms).

Samm 6. Ehitisele kasutusloa saamine

Kasutusloa taotlemine ning tagamine on üldjuhul ehitaja roll – kui see on lepinguga ehitaja kohustuseks pandud. Kui juhtub, et Tellija jääb kasutusloa taotlemisel üksi siis on soe soovitus pöörduda mõne ettevõtte poole, kes talle sel teel abi saaks pakkuda. Kasutuslao taotlemine ning saamine on parajalt bürokraatlik protsess, mille ülim eesmärk on kinnitada, et ehitatud ehitis vastab projektile (seeläbi ka kõikidele projektis ettenähtud nõuetele) ning on eesmärgi päraselt ohutu kasutada.

Vaata ka www.ppe.ee/ehitusjarelevalve