Vahetustehingud jäävad vara ülehindamise taha 

Kinnisvara vahetustehingud on mõne inimese jaoks olnud taasiseseisvunud Eestis kui jäänuk nõukogude ajast, kuid paljudele viimane õlekõrs, millest oma probleemide lahendamisel kinni haarata.

1990ndate alguses levinud, aga hiljem oma praktilisuse puudumise tõttu populaarsuse minetanud vahetustehingud jõudsid taas prožektorite valgusesse aastail 2008–2009, kui kriisi sattunud kinnisvaraturg otsis uusi võimalusi.

Kui ostu-müügiturg kukkus pea täielikult ära ja nõudlus oli kahanenud miinimumini, siis oli müüjatel võimalik valida kehvadest valikutest parim – kas lõpetada müük üldse, müüa üli­odavalt, anda üürile või vahetada.

Vahetusvõimalus tundus paljude jaoks uus ja kaval lähenemine, mis pidi sügavas võlgade ja majandusprobleemide rägastikus vaevlevad kodanikud uuesti veepinnale aitama. Turu muutumisele reageerisid toona nii kinnisvaraportaalid kui ka -firmad, kes samuti asusid senisest aktiivsemalt vahetusvõimalusi reklaamima.

Vahetussoovide tippaeg möödas

Kinnisvaraportaali City24 statistika näitab, et kuni 2008. aastani oli Harjumaa korteriturul stabiilselt alla 100 pakkumise, kuid 2009–2010 kõikus pakkumiste arv juba 300–400 ühiku vahel, olles tänavu stabiliseerunud 200–250ni. Ka kinnisvaramaaklerid võivad kinnitada, et viimastel aastatel on huvi vahetuse vastu olnud suur ning päringuid erinevate vahetussoovidega laekub pidevalt.

Nii statistika kui ka maaklerite kogemuse põhjal saab seega väita, et nõudlus vahetustehingute järele vahepeal kasvas. Kuidas on seis reaalsete tehingutega?

Maa-ameti statistika ütleb, et selle aasta üheksa kuuga on Harju maakonnas tehtud 11 999 tehingut, millest vahetustehinguid oli 140. Samasugune proportsioon on valitsenud ka viimastel aastatel – vahetustehingute hulk kogutehingutest on Harjumaal jäänud 1–2 protsendi vahele.

Mõnevõrra võib tegelike vahetustehingute arv olla suurem nende tehingute võrra, mida küll ei vormistata notariaalsete vahetustehingutena, vaid harilike ostu-müügitehingutena, kuid mis sisuliselt on ikka vahetustehingud.

Aga üldpilti see ei muuda ja seega võib nentida, et vahetustehingud on pigem harv õnnestumine kui levinud põhjus notariaalse toimingu tegemiseks.

Tehingute nappusel mitu põhjust

Vähese tulemuslikkuse peamine põhjus on asjaolu, et osapooled ei suuda kuidagi kokku leppida objektide väärtuses. Seega võib üks ühele vahetuse realiseerimise tõenäosust pidada nullilähedaseks.

Iga omanik hindab oma kodu eriliseks ja tema juurde riputatav mõtteline hinnasilt ei kattu enamjaolt teise kinnisvaraomaniku emotsionaalse hinnanguga tema kinnisvarale. Reaalsuses on kergem tehinguni jõuda nendel inimestel, kes on suutelised rahalist kompensatsiooni maksma, kuid ka siin taandub kokkuleppele jõudmine ikkagi rahas mõõdetavale väärtusele, mida üks või teine kinnisvaraomanik oma kodule määrab. Üldjuhul on ootused endale kuuluva kinnisvara hinna suhtes suured ning asemele soetatava kinnisvara hinna suhtes väiksed. Domineerivad unistused ja emotsioonid.

Samuti on probleemiks osutunud tõsiasi, et enamik vahetajaid soovib oma kodu vahetada väiksema elamispinna vastu. Leida neid, kes tahavad ühe-kahetoalisi kortereid vahetada suuremate korterite või koguni eramu vastu, on turul üsna vähe.

Suurim grupp vahetushuvilisi soovib vabaneda suurtest kommunaalkuludest ja/või laenumaksetest ning asemele soetada taskukohaste ülalpidamiskuludega elamispinna. Sageli on nad ühel või teisel moel veidi hädas ning kinnisvara vahetamine tundub majandusliku olukorra parandamiseks nutikas lahendus.

Reaalsus on aga märksa keerukam, kui esialgu tundub. Probleemide lahendamiseks või optimaalse suurusega eluaseme hankimiseks on vahetuse asemel palju praktilisem müüa olemasolev eluase vabaturutehinguna maksimaalset hinda püüdes ning kasutada saadud raha koos finantsvõimendusega uue eluaseme ostmiseks. Nii võib jõuda meelepärase tulemuseni oluliselt varem kui tihtilugu soovunelmaks jääva vahetuslootuse puhul.