Ober-Haus: investeeringute suurus vara väärtust ei määra

Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, jätkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on tänane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas jätkata või mitte - ning on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavapärasest sagedamini teostada ka varade ümberhindamist. Õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel või radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna kriis ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.

Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuvõtmist teostada andmete kogumine ja analüüs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse põhimõte on tulenevalt kinnisvara eripäradest kinnisvara hindamises väga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) mõistame „parima“ all vara kõige tõenäolisemat kasutust ehk mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.

Üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.

Lisaks kasutatakse ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega. Meetodi aluseks on põhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga võrreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse üldjuhul standardite nõuetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.

Kuna lähiperspektiivis tõenäoliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnatõusu ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.

Kulutused professionaalsele hindamisteenusele võivad olla marginaalsed võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini.

Autor: Jana Timm