Üüriäri saladused: Kas üürileandmiseks osta remonditud või remontivajav korter?
Üüriinvesteeringut planeerides ja otsustades tuleb kaaluda, kas soetada üürileandmiseks remontivajav või juba üürileandmiseks sobilik korter. Selle juures peab üüriinvestor kaaluma ostuhinda, remondiks kuluvat aega ja finantseerimistingimusi.
Ostuhind
On üsnagi ilmne, et remontivajava korteri ostuhind peab olema üürileandmiseks sobiliku korteri hinnast allpool. Küsimus on, aga kui palju allpool?
Eeldame, et üüriinvestoril on kõrvuti alternatiivid osta remontivajav korter ja juba üürileandmiseks sobilik korter. Sellisel juhul peab remontivajava korteri hind olema soodsam vähemalt remondikulu, remondi organiseerimise kulu ja remondiaegse vakantsusperioodi potentsiaalse üüritulu ning kommunaalkulude võrra. Ideaaltingimustes peaks hinnavahesse veel mahtuma investori tasu riski võtmise eest.
Kui kahe korteri hinnavahe ei kata eelnimetatud kulusid ära, on üüriinvestoril kasulikum soetada kohe üürileandmiseks valmisolev korter.
Kulude hindamine eeldab, et üüriinvestor suudab omalt poolt anda adekvaatse hinnangu, mis ühe või teise korteri remontimine maksma läheb. Enamasti tuleb sellise hinnangu andmise võimekus kogemusega.
Remondiks kuluv aeg
Ostuhinna juures on oluline kriteerium remondi tegemise võimalik periood. Kerge remondi ehk näiteks seinte värvimise saab tõenäoliselt üsna kiiresti korraldada. Kui aga tegemist on kapitaalremondiga ja korterisse tuleb tellida näiteks köögimööbel, läheb remondi alustamisest selle lõpetamiseni rohkem aega.
Üüriinvestor peab arvestama, et remondiperioodil ei ole tal üürirahavoogu. Lisaks peab investor omast taskust maksma kommunaalkulud. Kui üüriinvestor finantseerib üürikorteri ostu pangalaenuga, peab ta pangalaenu hakkama tagasi maksma vaatamata sellele, et tal üürirahavoogu veel ei ole.
Mida pikem on remondiperiood, seda pikem on periood, kus laenumakseid tuleb tasuda ilma abistavat üüritulu saamata ja seda suurem on kommunaalkulude summa.
Finantseerimistingimused
Kinnisvara ostmisel lähtub pank tehingu finantseerimisel enamasti kinnisvara turuväärtusest. Kui üüriinvestor soovib osta korterit, mida peab remontima hakkama, siis võib tekkida takistusi remondikulude finantseerimisega. Pank ei pruugi neid kulusid kõige parema meelega finantseerida.
See tähendab, remondikulud peab investor kandma omavahenditest. Planeerides remontivajava korteri ostmist üürileandmiseks peab üüriinvestor finantseerimise korraldamisel selgeks tegema, milline on investeeringu kogusumma ja millistest allikatest saab ta selle finantseerida.
