13. detsember 2012

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

LVM Kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul said esmakordselt taasiseseisvunud Eestis kõik majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad kinnisvaramaaklerid lisaks Võlaõigusseaduse üldistele õigustele ja kohustutustele selged eestikeelsed ja vaid kinnisvaramaaklerite tegevust reguleerivad raamid.

Mida uus standard kinnisvaraturul muudab?Lisaks mõistetele, nõutele hariduse, kindlustuse ja kaebuste käsitlemise osas sätestab uus dokument esmakordselt maaklerteenuste lepingutele nii kirjaliku vormi-, kui ka miinimumnõuded, detailsed kohustused klientide ees ning sätestab kinnisvaramaaklerite vastutuse.

Millised on miinimumnõuded maaklerteenuste lepingule?Standard sätestab üheselt, et kinnisvaramaakleri poolt osutatavate teenuste osas sõlmivad maakler ja klient kirjaliku kokkuleppe.

Kokkulepe peab minimaalselt sisaldama järgmist teavet, nt:a) osapoolte nimed ja aadressid;b) kinnisvaramaakleri registreerimisnumber;c) teostatava töö olemus;d) makstavad tasud ja kulude hüvitamine;e) teenuse osutamise tingimused, sealhulgas maksmise tingimused;f) kas kokkulepe on ainuesinduslik või mitte ja ainuesinduslepingu tingimused;g) kas alltöövõtt on lubatud;h) kokkuleppe allkirjastamise kuupäev, kehtivusaeg ja lõpetamise tingimused;i) kinnisvara kirjeldus;j) teenuse piirangud;k) määratlus, kas kinnisvaramaakler tegutseb ainult kliendi nimel või vahendajana;l) viide rakenduvatele seadustele;m) märge kohtualluvuse kohta;n) teave kindlustuste kohta vastavalt käesoleva standardi nõuetele;o) mis tahes kõrvalekalded Euroopa Standardist.

Konfliktide minimeerimiseks soovitatakse sõlmida ainuesinduslepingud. Alates novembrist ei tohi kinnisvaramaakler alustada ühegi potentsiaalse kliendi kinnisvara müüki enne kliendi ja maakleri vahelise kokkuleppe sõlmimist. Seejuures peab maakler teavitama klienti võimalikust kahekordse tasu maksmise kohustusest, juhul kui ta on sõlminud sama kinnisvara müügiks kokkuleppe ka mõne teise kinnisvaramaakleriga.

Mida tähendab uus standard ostjatele?Kinnisvaramaakler peab selgitama ostjale tema õigusi ja kohustusi ning edastama ostjale õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud otsuseid. Nii tuleb edastada, nt:

a) teave otsitava kinnisvara hinna kohta;b) kinnisvara kirjeldus;c) teave tõenäoliste kulude kohta;d) teave (omandiõigust tõendav dokument), mis näitab müüja õigust kinnisvara omamisele ja valdamisele, sealhulgas kinnisvarale seatud servituute ja hüpoteeke ning omandiõigusega seotud kasutuspiiranguid;e) katastriüksust puudutavad dokumendid;f) teave kommunaalteenuste struktuuri kohta ja nende kirjeldus;g) esindusleping, mis tõendab, et kinnisvaramaakleril on tehinguga seoses õigus vastu võtta makseid õigustatud poole nimel;h) planeeringute ja arengukavade hetkeseis;i) kinnisvaramaaklerile avaldatud või teada olevad puudused.Mida tähendab uus standard müüjatele?

Kinnisvaramaakler peab selgitama sarnaselt ostjale ka müüjale tema õigusi ja kohustusi ning edastama müüjale õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib mõjutada tehinguga seotud otsuseid. Nii tuleb kinnisvaramaakleril edastada, nt:Standard rakendub ettevõtetevahelistele ning ettevõtja ja tarbija vahelistele teenustele kõikidele kinnisvaramaaklerite poolt osutatavatele teenustele, kaasa arvatud elektroonilisel ja interneti teel pakutavatele.

a) teave müüdava kinnisvara hinna kohta;b) teave tõenäoliste kulude, nt turunduskulude, maksude ja lõivude kohta;c) turundusstrateegiad;d) vara väärtuse tõstmise võimalused;e) kohalike seaduste rakendumine;f) tehinguks vajalik dokumentatsioon.Millised on kinnisvaramaakleri täiendavad kohustused?Lisaks detailsetele kohustustele peab kinnisvaramaakler uue standardist lähtuvalt:a) pakutava kinnisvara kohapeal üle vaatama;b) ostjal soovitama ja võimaldama kinnisvaraga enne tehingu sõlmimist kohapeal tutvuda;c) abistama pooli tehingu teostamiseks vajalike dokumentide ettevalmistamisel;d) kinnisvara näitamise eelnevalt kliendiga kokku leppima;e) enne sildi või tahvli tekstiga „Müüa / üürile anda” kliendiga eelnevalt kooskõlastama;f) hoidma oma valduses kliendile kuuluvat raha ainult juhul, kui see on kaetud finantsgarantii või piisava kindlustusega.Kellele uued nõuded kehtivad?

Tulenevalt Võlaõigusseaduse § 620 lg 2 on uus standard EVS-EN 15733:2010 käsitletav üldnormina, millest peavad kõik kinnisvaramaaklerid oma tegevuses edaspidi lähtuma.

Kes teostab kinnisvaramaaklerite tegevuse üle järelvalvet?Tarbijakaitseameti jurist Kadi Raudsepa sõnul toetab uus standard kinnisvaramaaklerite teenuse reguleerimise arenguid ning standardit saab osaliselt kasutada ka järelevalvetöös.

„Nimelt on Euroopa standard kinnisvaramaaklerite teenuste nõuetest võlaõigusseaduse tähenduses tava, mida tuleb maakleritel järgida, kui nad tarbijaga just teisiti kokku ei lepi,“ märgib Raudsepp. „See tähendab, et kui kinnisvaramaaklerid jätavad edaspidi tarbijaga lepinguid sõlmides oma teenusele kehtestatud standardi järgimata, siis ei muuda see tehingut küll tühiseks, kuid selline tegevus võib olla käsitletav ebaausa kauplemisvõttena. Ebaausa kauplemisvõtte kasutamine on keelatud ning karistatav.“Amet saab ebaausa kauplemisvõtte kasutamist standardi abil hinnata vaid selles osas, mis puudutab teavet, mida kinnisvaramaakler peab tarbijale jagama ning milliseid tavasid teenuse osutamisel järgima. Standardis ettenähtud kvalifikatsiooni ja pädevuste osas amet järelevalvet teha ei saa.Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liikmete ja kutseliste kinnisvaramaaklerite osas teostab jätkuvalt järelvalvet Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda.