Tõnu Toompark • 16 november 2011
Jaga lugu:

Kinnisvarakriisi selgroog murtud 

Majandus- ja kinnisvarakriisi selgroog on Eesti makromajanduslikke näitajaid vaadates küll murtud, ent kehvad majandusolud ei luba soodsat kinnisvara ostuvõimalust ära kasutada, kirjutab Adaur Grupp OÜ kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark.

Eesti kinnisvaraturg elab aktiivset ja positiivses suunas kulgevat elu. Seda isegi vaatamata maailmamajanduses ja eriti Kreekas toimuvale, mis on tarbijates ebakindlust tekitamas. Eeldusel, et igapäevaselt vastukäivaid uudiseid toovad Lõuna-Euroopa majandusmured saavad siiski ühel päeval lahenduse, võib arvata, et kinnisvara soetamiseks on täna õige ja soodne aeg.

Paradoksaalne aga on see, et kinnisvara ja just elamispindade hinna ja sissetuleku suhe ehk ostujõud on kõrgel tasemel, ent paraku jääb see potentsiaal realiseerimata, sest kõrge tööpuudus ja mittetõusvad reaalpalgad ei luba inimestel kinnisvaraturul tehinguid teha.

Nii tuleb paljudel inimestel tänane soodne ostuvõimalus olude sunnil edasi lükata ja suunduda üürnikuna üüriturule. Aja möödudes, kui perekonna majanduskindlus saavutatud ja on võimalik endale eluase osta, on eluasemete hinnad juba märkimisväärselt tõusnud - ostujõud on vähenenud ehk sissetuleku eest on võimalik osta vähem korteri ruutmeetreid kui praegu.

Eesti kinnisvaraturu tuleviku osas kriitilised tegurid ei asu mitte Eestis, vaid Lõuna-Euroopas. Loodetavasti saavad sealsed mured siiski ükskord positiivse lahenduse ning me ei pea ühest kriisist väljaronides langema teise ja hullemasse.

Eesti makromajanduslikud näitajad annavad juba teist kvartalit järjest kinnitust, et majandus- ja kinnisvarakriisi selgroog on murtud. Enamus numbreid on positiivsed mitte ainult eelmise perioodi, vaid ka eelmise aastaga võrreldes.

Töötuid jääb vähemaks. 2011. a. II kvartalis jäi eelkõige sesoonsetel põhjustel töötuid vähemaks. Siiski oli aasta II kvartalis töötuid vähem kui ka aasta tagasi. Tööga hõivatuid oli 2011. a. II kvartalis 603 000 ja töötuid 92 000. Peale 2009. a. algust saanud viiekvartalist langust on keskmine palk nüüd viiendat kvartalit järjest tõusnud. 2011. a. II kvartali Eesti keskmine palk oli 857 eurot, mis aastaseks kasvuks teeb 4,2%. Palgatõusust kõrgem tarbijahinnaindeksi tõus näitab aga, et reaalpalk langeb. Ehitustööde rahaline maht näitab teist kvartalit järjest tõusu. Osalt on ehitustööde mahu kasvu taga kerkinud ja kerkivad ehitushinnad. 2011. a. II kvartalis tehti Eestis ehitustöid 567 miljoni euro väärtuses ehk aastatagusest 17% enam. Eesti ettevõtted on panustasid 2011. a. II kvartalis ehitiste ja rajatiste ehitamisse ja rekonstrueerimisse 172 miljonit eurot ehk aastatagusest 91% rohkem. Hoonete ja rajatiste soetamisele kulutati 30 miljonit eurot, mis aastatagusega võrreldes on 10% enam. Nii 2011. a. II kui III kvartali keskmine eluasemelaenude intressimäär oli 3,4%. Mõlema kuu keskmine euribor oli 1,7%. Seega oli samal tasemel ka laenude keskmine riskimarginaal. Viimases võiks osaliselt väljenduda ka hinnang Eesti kinnisvaraturu riskidele. Eluasemelaenude jääk ehk tagasimaksmisel olevate eluasemelaenude hulk kukub juba kaheksandat kvartalit järjest väga stabiilselt 2% kvartalis. 2011. a. III kvartali lõpuks oli Eesti eluasemelaenude jääk 5,9 miljardit eurot. See tähendab, et pangad annavad stabiilselt vähem uusi eluasemelaene, kui nad juba väljastatud laenude amortiseerumise pealt tagasi kokku korjavad. Üle pikkade aastate näitas eluasemelaenude käibe number jõulisemat ja märkimisväärsemat kasvu 27%. Sedavõrd kõrget kasvunumbrit ei ole me näinud neli ja pool aastat. 2011. a. III kvartalis väljastati uusi eluasemelaenusid 144 miljoni euro väärtuses, mis on viimase kolme aasta teine tulemus. Eluasemelaenuga koormatud inimeste arv jääb väga napilt vähemaks. 2011. a. III kvartalis oli väljastatud 157 491 eluasemelaenu, mis on kõigest 0,3% aastatagusest vähem. Keskmise tagasimaksmisel oleva laenu jääk oli samal ajal 37 495 eurot ehk 1,4% eelmise aasta näitajast vähem. Ärilaenude jääk kukub järjest kümnendat kvartalit. Kuivõrd ärilaenude sektoris on laenude perioodid eluasemesektorist lühemad, siis on ka kukkumised suuremad. 2011. a. III kvartalis oli äriühingutele väljastatud laenude jääk 6,2 miljardit eurot, mis on eelmise aasta numbrist 9% vähem. Uusi laene äriühingutele väljastati samal ajal 547 miljoni euro väärtuses ehk aastatagusest 19% rohkem. Eluasemelaenude jäägi kahanemine on viinud meid olukorrani, kus laenujäägi ja sisemajanduse kogutoodangu (SKT) suhtarv väheneb ehk eraisikute laenukoormus kukub. Viimati moodustas eraisikute laenukoormus SKTst 50% 2008. a. viimases kvartalis, kust see 2010. a. I kvartaliks tõusis rekordilise 56% peale. Järjest valmivad eelmisel aastal alustatud uued korterelamute projektid. 2011. a. III kvartalis sai kasutusloa ehk valmis 470 eluruumi. Võrreldes aastataguse ajaga on siin juurdekasv 44%. Lähima aasta jooksul valmivate eluruumide arv suureneb. Tänaste kõrgete ehitushindade ja seetõttu kahanevate ehitusmahtude pärast hakkab valmivate eluruumide arv aasta pärast tõenäoliselt langema. Erinevalt eluruumide turust, kus valmib järjest rohkem eluruume on trendid mitteeluruumide turul teistpidised. 2011. a. III kvartalis valmis 163 mitteeluruumi, mis on aastatagusest 7% vähem. 2011. a. III kvartalis tehti kogu Eestis 11 231 kinnisvaratehingut, mis on eelmisest aastast 6% rohkem. Kinnisvaratehingute väärtus oli 484 miljonit eurot. Viimati oli kinnisvaratehingute arv samal tasemel 2008. a. viimases kvartalis.

Palk stabiilselt tõuseb.

Ehitustööd jälle kasvanud.

Põhivarainvesteeringud on suurenenud oluliselt.

Eluasemelaenude intressimäär püsis muutumatuna.

Eluasemelaenude jääk jääb vähemaks.

Eluasemelaenude käive näitas jõulisemat kasvu.

Laenumaksjate arv kahaneb.

Ärilaenude jääk kukub endiselt.

Eraisikute laenukoormus 50% sisemajanduse kogutoodangu peal.

Valminud eluruumide arv suureneb.

Äripindasid valmis vähem.

Kinnisvaratehingute arv ja väärtus kasvas.

Kommentaaris toodud andmete allikaks on maa-amet, statistikaamet, Eesti pank.

 

Jaga lugu:
EHITUSE UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad ehituse uudised igal nädalal enda postkasti.

Ehitusuudised.ee toetajad:

Enimloetud
Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050eva@ehitusuudised.ee
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 58 552 554sandra.malvik@aripaev.ee
Helen Paapsi
Helen PaapsiReklaamimüügi projektijuhtTel: 5880 7785helen.paapsi@aripaev.ee