Kas kinnisvara müüja peab alalist elukohta tõendama?

Tulumaksuseaduses kordub alalise või peamise elukoha sõnapaar. Mida see aga täpselt tähendab ja kuidas maksuametnikud seda tõlgendavad?

Kõige olulisem punkt on kirjas tulumaksuseaduse § 15 lõige 5 juures, mille kohaselt tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, ehitise või korteri kui vallasasja või elamuühistu osamaksu võõrandamisest saadud kasu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. See on paragrahv, mille kattevarjus paljud maksumaksjad loodavad tulumaksu maksmisest pääseda ka siis, kui de facto ei ole tegemist alalise elukohaga.

Kinnisvara müüja peab arvestama sellega, et kuigi seadusandlus otseselt ei määratle alalise või peamise elukoha täpseid kriteeriume ega elukohas elamise aega, siis peab müüja siiski olema valmis elukoha tõendamiseks.

Maksuameti enda nägemuse kohaselt iseloomustab alalist või peamist elukohta selle seotus maksumaksja isiklike ja majanduslike huvidega. Seega võib maksumaksja tõendada oma alalist või peamist elukohta kõikide tõenditega, nagu näiteks riiklikesse registritesse kantud andmed, maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, dokumendid maksumaksja nime ja aadressiga, korteriühistu töötajate ja liikmete selgitused, kohaliku omavalitsuse asutuste teatised, teatud juhtudel samas linnas/asulas/külas töökoha või püsiva sissetuleku olemasolu, ajakirjanduse tellimine, posti laekumine jne.

Oma praktika jooksul olen palju kokku puutunud kinnisvara omanikega, kes arvavad, et ajakirjanduse tellimusest müüdava kinnisvara aadressile piisab, et tõendada seda oma alalise või peamise elukohana. Tuleb aga tõdeda, et ainult ajalehtede tellimusele lootma jääda oleks kergeusklik, sest maksuametil on aastate jooksul tekkinud suur kogemus ja võidakse nõuda lisatõendeid.

On teada juhused, kus maksuametnik on käinud ise naabrite juures uurimas, kas maksumaksja on elanud ka tegelikult antud aadressil või siis mitte. Muidugi on maksuameti enda poolt tõendite kogumine seotud ressursside nappuse ja nende endi haldussuutlikkusega, kuid maksumaksja peab igal juhul olema valmis lisatõendite esitamiseks.

Üks oluline nüanss puudutab ka pooleliolevaid elamuid, mida on Eestis müügis palju. Siin on maksuamet võtnud seisukoha, et viimastel aastatel oma maja ehitamist alustanud kodanik peab arvestama sellega, et üldjuhul pooleliolevat elamut enne võõrandamist oma alalise või peamise elukohana kasutada ei saa ning seega maksuvabastus sellele ei laiene.