Ekspert: uus omanikujärelevalve tegemise kord külvab segadust

- Varasemalt ei võetud omaniku õigust ainuisikuliselt määrata OJV tegija eriti tõsiselt, sest sellist ühepoolselt käsukorras määramist praktikas ei esinenud. Uus määrus annab omanikule õiguse määrata piiramatul arvul OJV tegijaid ning ka kohustuse kirjalikult määrata nende vastutusvaldkonnad ja vastutuse ulatuse. Siit tekib hulk küsimusi: kui paljudel omanikel selline pädevus üldse on; milline saab olema kattuvates ülesannetes mitme ettevõtja vastutus; kas tegemist on kaas- või osavastutusega?

Omaniku poolse vastutuse ulatuse ühepoolse määramisega ei pruugi spetsialistidest ettevõtjad nõustuda ja täielikult puudub veendumus, et vastutusvaldkondade jagamisel midagi omanikul kahe silma vahele ei jää. Kui isegi on selliseid ülipädevaid omanikke, siis muutmata on jäetud ehitamise alustamise teatise vorminõuded ning ehitisregistrisse saab kanda korraga vaid ühe OJV tegija. Avalikku registrisse ehitamist kontrollivate instantside ettekirjutuse saab teha vaid sinna kantud ettevõtjale ja kes see üks on, loosib välja omanik?

- Uue korra kohaselt on OJV tegija kohustatud osutama teenust olles sõltumatu muuhulgas: ehitise projekteerijast, ehitajast, ehitisele paigaldatavate ehitustoodete hankijatest ning valmistajatest. Sisuliselt ammendav loetelu on sõnaga "muuhulgas" jäetud lahtiseks. Millega seda veel saaks täiendada on selgusetu. Tuleb märkida, et OJV valitakse reeglina ammu enne, kui on teada, millisest poest ja kelle toodetud naelu ehitaja osta kavatseb. Sõltuvuse definitsioonita on nõue ainult segadust tekitav ja ei likvideeri ehituses üht suurimat omanike raha raiskamise põhjust, mis seisneb hankijate ja tootjate poolt projekteerijatele nende toodete ehitusprojektides otsese nõudmise või asendamist välistaval viisil kirjeldamise eest provisjonide maksmises.

Samas ei ole seadustes siiani välistatud kaht sageli esinevat „sõltuvust“ ehituses. Esimeseks on olukord, kus ehitaja on ehitusprojekti tellijaks alates põhiprojektist ja teiseks, ehitusettevõtete vaheline ringkäendus, kus üks ehitaja teeb teisele omanikujärelevalvet ja vastupidi. Seda tegevust ei saa ka omanik kontrollida, sest ehitisregister ei ole tavakasutajale ettevõtjate alusel kontrollitav ning otsida saab ainult objektide järgi, kui need teada on.

- Uue korra kohaselt peab OJV tegemist juhtima ja seisukohti esitama ettevõtja vastutav spetsialist. Sellest järeldub, et elektritöödele ei ole võimalik teha omanikujärelevalvet, sest vastavaid spetsiliste seadused ei tunne. Samas on elektripaigaldis tehnosüsteem ja selle rajamine on ehitusseaduse mõistes ehitamine ning seega tuleb pidada ehitustööde päevikut. Kes on pädev sinna märkuseid tegema, on jäetud sätestamata. OJV vastutava spetsialisti osalemise nõue tagaks piisava pädevuse ehitusprotsessis, kui ka ehitaja ja ehitusprojekti koostaja poolt esitaks seisukohti ja vastaks neile samuti vastutav spetsialist. Seadustest aga sellist nõuet ei tulene ja nii võivadki ehitajat ja ehitusprojekti koostajat ehitusprotsessis esindada suvalised ettevõtte töötajad. Ehitusprojektide puhul on nõue, et selle koostaja või kontrollija peab olema vastutav spetsialist. Kui koostajaks on vastutav spetsialist, siis jäetakse kontrollimine ära ja kui vastutav spetsialist on kontrollija, siis ehitusprotsessi kaastakse reeglina ainult koostaja...

- Uudse kohustusena on OJV tegijal kohustus kontrollida ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti vastavust ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile. See kohustus on „ära peidetud“ OJV lähtealuste loetellu. Lisaks on OJV ülesandeks kontrollida ka ehitusprojekti vastavust nõuetele. Koostoimes tähendab see praktiliselt ehitusprojekti ekspertiis tegemist, mis kindlasti suurendab oluliselt OJV teenuse maksumust. OJV tegemise õigus on ka ehitusjuht III kutsekvalifikatsiooniga vastutavatel spetsialistidel, kellel aga puudub ehitusprojektide koostamise ja ekspertiiside tegemise pädevus. Nõue, et OJV kontrolliks ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti vastavust ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile eeldab, et ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti koostaja ei ole võimeline seda ise tegema või koostab teadlikult eelmistele staadiumitele mittevastava projekti, sest seadused vastavat nõuet ei esita.

- Uue korra autorite poolt ehitusprojekti koostajate üleüldise ebakompetentsuse eeldamine ilmneb ka teisest nõudest, mille kohaselt OJV tegija peab teavitama ehitise omanikku ja ehitajat, kui talle saab teatavaks ehitustoodete või seadmete mittevastavus nõuetele või ehitusprojektile. Selline mittevastavuse defineerimine eeldab, et ehitustooted või seadmed võivad küll vastata nõuetele, kuid mitte ehitusprojektile või vastupidi. Uue korra kohaselt ei ole OJV tegija ülesandeks ehitusprojektis esitatud arhitektuuriliste või tehnilise lahenduse sobilikkuse hindamine, kuid omanikujärelevalve tegijal on õigus teha ettepanekuid ehitusprojektis esitatud lahenduste suhtes, tehes koostööd ehitusprojekti koostajaga. Kui OJV ei soovi hakata tasuta allprojekteerijaks, kes kompenseeriks algselt puuduliku pädevuse, mida koostöö tegemise nõue sisuliselt tähendab, jääb üle vaid mõttetut raiskamist või tehnilise lolluse „betooni valamist“ pealt vaadata, sest projekteerijal puudub kohustus täita OJV tegija esitatud nõudeid. Üldiselt ei taha ehitusprojekti koostajad tunnistada oma vigu ja kui see on möödapääsmatu, siis pakutakse vigade parandamiseks ebamõistlikult pikk aeg. Pingelise ehitusgraafiku tingimustes on seetõttu paljud omanikud ehitusprojekti maksumusest suuremaid põhjendamata kulutusi teinud.

- OJV ülesannetesse on lisandunud kohustus (määruse seletuskirja kohaselt) visuaalselt hinnata millimeetri täpsusega koostatavate jooniste vastavust tegelikkusele. Täpsustamata on jäetud, millisel skaalal peab jooniste hindamine olema esitatud ning kus see fikseeritakse? Lisaks peab OJV tegutsema ka hiromandina, näiteks võrdlema visuaalselt puur- ja rammvaiade kasutamisel reaalseid vundeerimistingimusi ehituprojekti koostamise aluseks olnud uuringute andmetega ilma mingeid lisauuringuid teostamata.