12. august 2010

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kõik arendajad, kes kinnisvarakriisi üle elasid, alustasid suuremate või väiksemate projektidega ning kõik mis müüki paisati ning millel oli mõistlik hinna-kvaliteedi-asukoha suhe, läks nagu soe sai.

See on arendajatele julgust juurde andnud ning ette on võetud veel uusi projekte, mis omakorda on tinginud ehitushindade tõusu. Taas on tekkinud järjekorrad või siis ooteajad mingite ehitusmaterjalide tarnimisel.

Kui on suurem nõudlus, annab see tootjatele võimaluse tõsta hindu või siis ei survesta neid tegema enam suuri allahindlusi. Kõik see kokku on tõstnud arendajate jaoks ehitushindu ja müüdava ruutmeetri omahinda. Sellest tulenevalt on tõusnud ka müügihinnad.

Esimesed julged, kes alustasid aasta alguses ning sõlmisid siis ka ehituslepingud, võtavad kindlalt ja kopaga välja planeeritud või isegi oodatust suurema marginaali. Kuid hiljem alustanutele võib saada müügieesmärkide täitmine tõsiseks väljakutseks. Järgmise aasta kevadeks valmib hulk arendusi.

Kui kinnisvaraturg, majandus, inimeste sissetulekud ning kindlustunne, tööpuuduse vähenemine peaks lööma kõikuma või ei näita jätkuvalt stabiilset paranemist, siis jää, millel arendajad kõnnivad on vägagi õhuke.

Kui vaadata maailmas toimunud kinnisvarakriise, siis kõigil neil on suhteliselt sarnane tsükkel. Hinnad langevad 2-3 aastat. Peale seda on ligi 2-aastane stabiliseerumise faas, kus toimuvad pisikesed tõusud ja kukkumised.

Minu arust on Eesti hetkel just selle faasi alguses. Alates möödunud aasta sügisest on toimunud kena kasv. Kuid lausa naiivne oleks loota, et see jätkub sama tempoga ning kordub aasta 2006. Pigem ootab meid kevadel ees nö surnud kassi põrge, kus näeme jälle nõudluse ja hindade langust. Teiste riikide kogemus on näidanud, et peale ligi 3-aastast langust ning 2-aastast stabiliseerumise perioodi saab alles rääkida uuest ja jätkusuutlikust turutõusust.

Veidi nõrka tunnet tekitavad viimase kvartali ja juulikuu numbrid Eesti kinnisvaraturu kohta. Kuigi tehingute arv Eestis käesoleval aastal näitab tõusutrendi, ei ole üheselt selge plokktehingutena, oksjonitelt ja sundmüükidelt ostetud elamispindade osakaal, mis suuremas või väiksemas mahus varem või hiljem jõuavad taas turule.

Kõhedust tekitab, et Eesti majanduse struktuuri muudatused võivad kesta aastaid ja koos sellega vindub ka kinnisvaraturg. Eestis tervikuna on sisemaine nõudlus endiselt nõrk. Seoses siiski veel kõrge tööpuudusega lahkuvad paljud välismaale ja see vähendab veelgi laenuvõimeliste klientide hulk. Lisaks võivad paljud arendajad taas tekkinud eufoorias eirata kinnisvara arendusriske.

Viimase 3 kuu jooksul on Tallinnas korterite müügipakkumiste hulk kasvanud ca 10%, tehingute arv ja rahaline maht on olnud kerges langustrendis. Võrreldes käesoleva aasta juulit juuniga, siis oli korteri pinnaühiku hinnalangus mediaanhinna baasil – 6%.

Samuti on raske ette arvata, kui palju inimesi satub raskustesse, kelle varade realiseerimisega tegelevad pankrotihaldurid ja kohtutäiturid. Aga nagu näitab viimase aasta kogemus, väga oluliselt see ikkagi turgu ja hindasid ei mõjuta.