Sularahatehingud moonutavad turgu

Eelkõige odavamates piirkondades tehakse palju kinnisvaratehinguid sularahas, mis võimaldab notaritasude pealt kokku hoida ning ostu-müügihinda väiksemana näidata, kirjutab Pindi Kinnisvara Narva maakler Aivo Peterson.

Sellist trendi võib näiteks täheldada Ida-Virumaal, kus isegi suurte linnade korterite ruutmeetrihinnad jäävad mõne tuhande krooni piirimaile. Nii on Narvas praegu keskmine korteriomandi ruutmeetrihind 4500, Jõhvis 2200 ja Kohtla-Järvel 1300 krooni.

Kuna objektide absoluutmaksumused jäävad tihtipeale vaid kümnetesse tuhandetesse kroonidesse, ostetakse sageli pangalaenuta. Pole harvad juhud, kui tehing tehaksegi sõna otseses mõttes sularahas, raha loetakse n-ö peo peale. See aga annab võimaluse lepingutes ostu-müügihinda madalamana näidata.

Piisava hulga selliste tehingute korral muutub meil keeruliseks anda turule õiget hinnangut – kuna tehingute arv näitab turu toimimist, võivad väärad hinnatasemed anda eksitava info nii finantseerivatele pankadele kui ostjatele ja müüjatele endile.

Ka tekivad probleemid objektide hindamisel – hindamisstandardi kohaselt võrdlustehingute baasil hindamine võib anda moonutatud tulemuse, mis võib omakorda nurjata tehingu või nende ahela.

Näiteks Kohtla-Järvel soovitakse soetada heas asukohas väga heas seisukorras korter hinnaga 5000 kr/m², mis on tegelik hinnatase. Kui aga kolm naabermaja elanikku on paberite järgi sooritanud sarnased ostud hinnaga 3000 kr/m² (ehkki maksti 5000 kr/m²), on hindajal võimatu adekvaatset hindamisakti koostada.

Kui nüüd ostja soovib kasutada ka pangalaenu, tekib olukord, kus pank, lähtudes hindamisaktist, nõuab kliendilt lisatagatist või suuremat omafinantseeringut, mida ei pruugi parasjagu käepärast olla, ning tehing võibki katki jääda. Et ostja ei saa soovitud vara soetada, pole tal põhjust ka olemasolevat eluaset välja valitud ostjale müüa. Nii võib jääda seetõttu sooritamata 4–5 üksteisega seotud tehingut.

Tegemist on ajastu probleemiga, mis olukorra stabiliseerudes ka iseenesest hääbub.