26. oktoober 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Lepingust taganemine võib aga olla suure laenukoormuse all vaevleva kinnisvaraomaniku jaoks täiesti reaalne võimalus, sest sageli annab tehingu sõlmise ajal buumist eufoorias olnud ja seeläbi lohakalt asju ajanud müüja selleks ise võimaluse.

Arvestades seadusejärgset tehingust tulenevate nõuete aegumise aega, on nüüd, paari aasta möödumisel buumiaegsetest tehingutest, õige aeg koormava kinnisvara ostnutele meelde tuletada sõlmitud tehingutega seotud seaduslikke õigusi, eelkõige lepingust taganemise õigust.

Lepingust taganemine tähendab endast sisuliselt ostutehingu tagasipööramist, mille puhul ostja tagastab müüjale kinnisvara ja müüja tagastab ostjale tema poolt tasutud raha – sellise võimaluse annab võlaõigusseadus ühena ostja õigustest juhuks, kui müüja on rikkunud ostulepingu tingimusi.

Samas seab võlaõigusseadus lepingust taganemisele ka teatavad eeldused, sest tegemist on üsna radikaalse nõudega, mis võib olla müüjale väga koormav. Peamine tingimus on, et müüja peab olema lepingut oluliselt rikkunud.

Lepingu rikkumine on oluline eelkõige juhtudel, kui ostja jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta lepingu sõlmimisel saada lootis – näiteks kui müüdud majal puudub mõne olulise kommunikatsiooniga liitumise võimalus (vesi, elekter, gaas vms), kuigi müüja seda müümise ajal lubas või ei ole müüdud majal kasutusluba;

kui müüja rikkus kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt ostjapoolse huvi püsimise eelduseks – näiteks on ostja ostnud poolelioleva ehitise koos müüja kohustusega see mingiks ajaks lõpuni ehitada, kuid müüja jätab selle kohustuse täitmata või venitab selle täitmisega ebamõistlikult kaua;

kui müüja rikkus kohustust tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui müüja poolt kohustuse rikkumine annab ostjale mõistliku põhjuse eeldada, et müüja ei täida oma kohustusi ka edaspidi.

Kui aga müüjapoolne lepingurikkumine ei vasta ülaltoodud tingimustele, kuid ostja on andnud müüjale mõistliku tähtaja rikkumise heastamiseks ja müüja ikkagi keeldub oma vähemolulise kohustuse täitmisest, siis võlaõigusseadus lubab lugeda sellise rikkumise samuti oluliseks lepingurikkumiseks, mille puhul on ostjal õigus lepingust taganeda.

Selleks, et kinnisvara ostulepingust taganeda, peab ostja esitama müüjale lepingust taganemise teate. Kuigi seadus küll otseselt ei sätesta taganemise teate vormi, s.t. et sellise teate võiks edastada ka näiteks lihtkirjas või e-posti vahendusel, on kinnisvaratehinguid puudutavates küsimustes siiski alati kõige kindlam, kui kõik avaldused esitatakse notariaalselt kinnitatuna.

Lepingust taganemise korral peavad ostja ja müüja lepingu alusel saadu teisele poolele tagastama, see tähendab siis ostja poolt saadud kinnisasja tagastamist müüjale ning müüja poolt saadud raha tagastamist ostjale. Tulenevalt seadusest peab ka selline tehing toimuma notariaalselt.

Tegelikkuses on see kindlasti seotud probleemidega. Võib ennustada, et lepingut rikkunud müüja ei ole suure tõenäosusega nõus ostjapoolse lepingust taganemisega ja asja lahendamine võib jõuda kohtusse. Samuti võivad mitmed sellised oma kohustusi rikkunud kinnisvaraarendajatest müüjad olla praeguseks üldse oma tegevuse lõpetanud kas siis pankroti või likvideerimise tagajärjel. Samas mõningatel juhtudel võib kogu see protseduur, sealhulgas aeganõudev kohtuprotsess, ennast ostja jaoks ära tasuda, kuna võita on kõvasti – võimalik lahti saada probleemsest kinnisvarast ning võimalik lisaks ka laenukoormusest vabaneda juhul, kui kinnisvara osteti pangalaenu abil.