INTERVJUU: kas ehitushinna langus on juba müügihindadesse sisse kirjutatud?

Mis sunnib eraisikut üldse müüma, kui ta laenu tasumisega just hätta ei jää?

Müügivajadusel on siiski põhjuseid rohkem, kui ainult praegu populaarseks teemaks muutunud laenu tasumisel hätta jäämine. Elu läheb ju edasi- inimesed kolivad kokku elama, lahutavad, perre sünnivad lapsed. Need on kõik tegurid, mis sunnivad inimesi eluaset vahetama ning mitme majapidamise ülalpidamine ei ole puhtmajanduslikult otstarbekas.

Veidi ikka kajastub, seda eriti just eramuturul ning uuemates kortermajades, mida alles ehitama on hakatud. Paraku ei ole paljud varade omanikud endale veel teadvustanud, et ka alla omahinna müümine võib olla paratamatus. Ehitushind + maa hind + infrastruktuuride rajamise hind ei võrdu kindlasti turuväärtusega. Turuväärtus on summa, mida on erihuvideta ostja valmis vara eest maksma. Olemasolevate varade puhul otsest seost siin tegelikult betoonikuupmeetri hinnaga pole. Seost on vaid nii palju, et kui ostja pole valmis rohkem maksma, siis lihtsalt surve betoonihinna langusele suureneb veelgi või ehitustegevus lakkab täielikult, kuna kahjum on vältimatu.

NCC alustab Lasnamäel uue projekti arendamisega. Kas tegu on suure riskiga?

Minu andmetel on Vana-Kuuli projekt välja müüdud. Seega uue majaga alustamine on igati loogiline. NCC on tugev tegija, küllap nad teadvustavad endale riske ning võimalusi. Loomulikult kätkeb iga uue majaga turule tulemine endas riske, kuid turu avanemisel on olemas ka arvestatav eelis.

Analüütikud pakuvad erinevaid versioone, millal langus võib peatuda. Kas Eesti kinnisvaraturg sõltub täiesti sellest, kui ruttu maailm toibub finatskriisist ning laenukraanid avanevad või on muid tegureid veel?

Kas nüüd täielikult, kuid seal on väga tugev seos. Lisaks on määravaks rahva hoiak- kuniks koondamised jätkuvad, püsib ka ebakindlus tuleviku ees ning isegi laenukraanide avanemisel ei julge paljud oma kohustusi suurendada. Eesti ettevõtlus peab saavutama tasakaalupunkti, kus selgub, kes jääb tööle ning milliseks kujuneb inimeste sissetulek. Kui see tasakaal on leitud ning eluasemelaenud muutuvad taas kättesaadavamaks, hakkame ka august sujuvalt välja ronima.

Mitu protsenti praegu kinnisvara alal tegutsevatest ettevõtetest järgmisel aastal kas loobub või pankrotistub?

Väga raske ennustada. On selge, et praeguses koosseisus kinnisvarafirmad praegusest raskest ajast välja ei tule. Kas vabatahtlikult või olude sunnil lõpetajaid on kinnisvarabüroode ja arendajate hulgas viiendik või kolmandik, näitab aeg. Ilmselt kuskile sinna vahepeale lõpetajate hulk jääb. Ellu jäävad suured, kes võidavad oluliselt turuosa ning väikesed, kes suudavad spetsialiseeruda mingile kindlale sihtgrupile või tulla turule revolutsiooniliste ideedega. Tegevuse lõpetavad peamiselt tõusufaasis alustanud ettevõtjad, kes oskavad küll raha lugeda, kui see parasjagu lauale on toodud, kuid neil puudub ümberkehastumisvõime- või tahe, kus tulude asemel tuleb tegeleda ka kuludega. Lisaks kulude kontrollile peab hetkel olema selgesisuline tegevusplaan turuosa hõivamiseks. Vastasel juhul läheb väga raskeks.

Kas majanduslangus mõjutab ärimaade turgu veel hullemini kui elamumaade turgu?

Ärimaade turg on saanud suure tagasilöögi. Kui vaadata ka tehingute arvu üle Eesti, siis võime üksikuid erandeid välja jättes väita, et ärimaade turg on välja surnud. Tehinguid teevad vaid väga hästi kapitaliseeritud ettevõtjad, kellel on pikaajaline äriplaan.

Kui arendajale on jäänud kätte poolik arendusprojekt ning pank muutub üha kurjemaks, kumb on mõistlikum variant, kas jätkata väikeste allahindlustega ning püüda tasapisi korteritest lahti saada või müüa kogu projekt odavalt mõnele fondile?

Kõik sõltub projektist ja pangapoolsest survest. Mingil hetkel muutub kogu projekti korraga realiseerimine ainuvõimalikuks lahenduseks. Üldiselt tõestavad aga arendajate müügitulemused, et õige hinna korral on ka praegu võimalik eeskujulikke müügitulemusi näidata.