Globaalne kinnisvarabuum on lõpusirgel

Krediidikriis ja kõrge inflatsioon on põhjustanud ülemaailmse eluasemehindade buumi lõpu, selgub Global Property Guide'i poolt läbi viidud uuringust, mis avaldati eelmisel nädalal.

Ainult 13 riigis, kus eluasemete hindade indeksid on regulaarselt avaldatud, oli näha hindade kasvu 2008. aasta esimese kvartali lõpus, samas kui 21 riigis oli näha hindade langemist reaalterminites ehk siis peale inflatsiooniga kohandumist. Suuremas osas riikidest, kus hinnad ei langenud, kaotasid nad selgesti oma tõusukiirust.

Kõige rohkem langesid majade hinnad Lätis (Riias), seda 38,2% võrreldes eelmise aasta maikuuga, kui vaadata hindade muutust peale inflatsiooniga arvestamist. Samuti langesid hinnad Suurbritannias. Mujal Euroopas oli eluaseme tõelise hinna langus esimese kvartali jooksul märgatav Iirimaal, Luksemburgis, Portugalis ja Maltal.

Eestis kasvasid kinnisvarahinnad selle aasta esimeses kvartalis 1,63%, kui aga arvestada ka inflatsiooniga, siis kinnisvarahinnad hoopis langesid 1,62%

Jaapanis kaotab elamuturg samuti jälle hoogu, linnasisese maa hinnaindeks 6 suurema linna kohta tõusis aasta jooksul 2,9% kui arvestada ka inflatsiooniga.

Nominaalterminites oli 28 riigi puhul näha elamispindade hinna tõusu aasta jooksul kuni 2008. aasta esimese kvartali lõpuni, samas kui ainult 6 puhul oli koheselt näha hindade langust.

Kui aga kinnisvara väärtust kohaldada inflatsiooniga, siis avaneb hoopis teistsugune pilt. Taevasse tõusev nafta hind, toidu ja esmatarbekaupade hinnatõus on ajanud inflatsiooni kõrgeks üle maailma.

Ukrainas näiteks rahaline majade hinna kasv oli aastas 18,2%, aga kui inflatsiooniga kohaldada siis see langes hoopis 6,4% aasta jooksul.

Reaalterminites langesid kinnisvarahinnad aasta jooksul 2008. aasta esimese kvartali lõpuks Norras, Hispaanias, Kreekas, Lõuna-Koreas, Uus-Meremaal, Indoneesias, Lõuna-Aafrikas, Eestis ja Leedus, olenemata sellest, et nominaalhinnad suurenesid.

Eluasemete hinnabuumid mujal

Tugev majutushindade kasv oli märgatav käputäies areneva majandusega riikides. Selle grupi eesotsas oli Hiina (Shanghai), hiiglasliku 40,5% nominaalse elamuhindade kasvuga aastas 2008 esimese kvartali lõpuks.

Muud kohad, kus toimus märgatav nominaalne hindade kasv, olid Bulgaaria, Hongkong ja Singapur. Samuti suurenesid hinnad päris tugevalt Küprosel, Austraalias ja Taiwanis.

Jällegi kui kohaldada inflatsiooniga, siis paljud need hinnatõusud ei paistagi nii erilised. Kõige paremini kasvav elamuturg hindade poolest oli siis hoopis Slovakkia.

Buumi lõpu põhjused

Väidetavaltolid elamuehituse buumi lõpu põhjusteks kolm põhilist mõjurit.

Peale väga pikka buumi olid paljudes riikides majade hinnad kõrgeks kasvanud. Selle põhiline indikaator on hinna/üüri suhe, mis võrdleb ostuhinna ja üürihinna suhet. Buumi arenedes muutusid ostuhinnad kõrgeks, mis viisid otsuseni mitte osta vaid üürida.Hüpoteekide hoidjatele langes samuti suur surve, kui intressimäärad tõusid. Võtmetähtsusega õppetund on siin hinna/üüri suhete jälgimine, et tagada eluasemete hindade olemist sobivates piirides. (Huvide deklaratsioon: “The Global Property Guide" annab välja põhjalikke hinna/üüri suhte prognoose ülemaailmselt).

Inflatsioonisurve sundis keskpanku tõstma intressimäärasid. See mõjutas eriti tugevalt Euroopa riike, kus hüpoteeklaenud olid võetud muutuva intressimääraga tingimustel. Maad, kus on suure laenukoormusega majapidamised, on samuti haavatavad, kui intressimäärad tõusevad. Arenevates riikides on kogu majandus mõnikord väga tundlik intressimäärade muutumisele või otsesele sekkumisele rahandusvõimude poolt. Paljudes riikides ainult intressimäärade tõusu võimalused on piisavad, et raputada aktsiaturgu ja hirmutada ära välisinvestoreid. Aga sellele vastavalt on ka arenevates riikides väiksemad hüpoteekide turud, mis vähendab eluasemeturu mõjusid.

Ebamõistlikud regulatsioonid ja panganduskäitumine Ühendriikides ja mujal viis ülelaenamiseni hüpoteekide pakkujate poolt, ning kui need ebasobivad laenud hakkasid minema pahaks, siis see põhjustas finantskriisi. Halvad uudised levisid paanikaefektina ja paljud pangad väljaspool USA-d olid palju rohkem asjast mõjutatud, kui algselt oodati.

Tulevikuväljavaated

Inflatsioon jääb suureks probleemiks maailma keskpankadele. Lisaks finantsšokid maailma pangandussüsteemidele, mis tulenevad elamuhindade langusest, vajavad veel läbitöötamist (ajalooliselt on suurem osa pangandussüsteemide kokkukukkumistest olnud põhjustatud langevatest eluasemehindadest).

Kuni need finantssüsteemid tunnevad ennast kindlamalt, et nende probleemid on seljataga, vähenevad tõenäoliselt laenude mahud. Seetõttu paistab ka tõenäoline, et maailma elamuhindade tõus väheneb veelgi.