27. aprill 2007

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Rohkem kui saja avalikult välja reklaamitud projekti raames ehitatakse karpmaju nii ükshaaval kui ka trobikonniti: kesklinna vahetusse lähedusse, magistraalteede äärde, teada-tuntud magalapiirkondadesse, linnalähedastele põldudele ning soisesse võssa.

Neisse suurematesse ja väiksematesse karpidesse tuleb ligikaudu 6000 uut elamist. Rohkem kui pooled karpkodudest pole ostjat veel leidnud. Mõnedes lähiajal valmivates kortermajades on müümata koguni 80-90 protsenti korteritest.

Märtsi lõpus tunnistas Hansapank, et laenupotentsiaal on ammendunud ja mitmete arendajate tagasimaksetähtaegu edasi lükatud. "Kriisi pole," rahustas eluasemefinantseerimise osakonna juht Agnes Makk toona. "Pigem on tegu üksikarendajate probleemiga kui terve turu probleemiga."

Tegelikult läheb üle kivide ja kändude umbkaudu kolmekümnel pealinna korteriarendusel, nende seas on ka tuntud tegijate maju.

Kui tunamullu ja veel möödunud aastalgi läksid igat masti kortermajad nagu soojad saiad, vabanes näiteks Koger & Partnerid kõigist müüki paisatud korteritest Kuldala elurajoonis. Praegu enam mitte.

Kinnisvaranäljas ostjad jooksid samal ajal tormi ka Manutendi tütarfirma ning Soome Maja arendatavale Ülemiste elurajoonile. Viimasesse kolme kortermajja tuleb ostjaid ilmselt tikutulega otsida.

Vähem müüdud kinnisvaraproj...

Pikka aega saatis edu ka TTP kenasid ring- ja ruutmaju Pirital. Ühtlasi jätkus soovijaid Bristali ja Skanska Liivaoja projekti tarbeks, ehkki nõudlikumad kodanikud vangutasid päid ja imestasid, kes küll nii lähestikku lükitud karpkodudes elada tahaks.

Kui varem leidsid korterid uue omaniku enne, kui ehitaja kopa maasse lõi, siis nüüd ei taga sajaprotsendilist müügiedu isegi mitte hea asukoht, arendaja tuntus ega ka ehitise kvaliteet. Aeg töötab halastamatult suurte laenudega ehitavate arendajate vastu.

Eesti Panga statistika näitab, et eluasemelaenude käive on tuure maha võtnud. Sestap murravad müüjad pead, kuidas viimaseid elustandardi parandamist ihkavaid peresid üles leida.

Pakutakse tasuta parklakohti ja panipaiku, signalisatsioonisüsteemi, viimistlusmaterjalide väljavahetamist, kodusisustust. Vahendajad vihjavad, et ostjale tullakse vastu ja korteri võib kätte saada ka ametlikust hinnakirjast odavamalt.

Kinnisvaramüüja: kriis koputab uksele

Kauaaegne kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus mõtiskleb kuuldavalt, kas olukord on sama hull kui 1997. aastal, mil huvilisi näis küll olevat, kuid ostu-müügitehinguid ei toimunud. "Nii hull veel pole," jõuab ta kohe otsusele, "kuid oleneb, kui mustades värvides Äripäev kirjutab."

"Loodan, et kriisi niipea ei tule," märgib Laugus vähemalt paar korda, "ent kriisid tulevad alati ootamatult." Kas suve lõpuks on kinnisvarakriis käes, ei soostu Laugus ütlema. Ta annab mõista, et pangad lükkavad arendajate agooniat edasi.

Lauguse sõnul on arendajad veel üsna optimistlikud ega taha hinda alla lasta. Iseenesest pole 3000 müümata korterit ka teab mis suur arv. Selliseks hinnatakse Tallinna aastast vajadust. Müüja poole pealt on olukord siiski murelik. "Kui varem broneeriti kliendipäevadel kortereid," lisab Laugus, "siis praegu lihtsalt vaadatakse ja juuakse kohvi."

Plindrisse on sattumas kinnisvaraarendajad, kes ostsid maa koos projektidokumentidega ning tahavad nüüd n-ö teistkordselt kasumit võtta, sellega on nad aga lootusetult hiljaks jäänud. "Huvitav, mis küll väikearendajatest saab," arutleb Laugus. "Merko, YIT, Koger &Partnerid - neil on ruumi ka hindu alla lasta."

Eesti Pank: krahhi ei tule, kuid kinnisvaraarendajate rentaablus langeb

Inimeste sissetulekud kasvavad arenduste hinnatasemele nelja-viie aastaga, lubab Eesti Pank. Kui arendajal puudub raha laenumakseteks ning viie aasta kütteks, on kinnisvaraprojekti tarvis saneerida.

Müügi edendamiseks tuleks uute korterite ruutmeetri hind lasta praeguselt 30 000 kroonilt tegeliku ostujõu tasemele ehk 20 000 kroonile.

Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivaküpsetamise oma?Sven Meimer, Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja

Saneerimine võimaldab pangandussektoril pehmelt maanduda. Kinnisvaraärimeestele tähendab see aga, et laenuandja sõidab äpardunud arendajatest lihtsalt nagu teerulliga üle.

"Kui keegi ütleb, et nüüd läheb kõik hukka, siis tuhkagi läheb. Kinnisvaraarendajate rentaablus langeb, objektide müügiperioodid pikenevad - see on kinnisvaraturu lähitulevik," ütleb Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja Sven Meimer. "Mõni arendaja läheb lihtsalt pankrotti." Meimeri sõnul massilist hinnasula ei tule.

"Konkreetse arendaja võib pankrotti lasta," leiab keskpanga finantssektori poliitika osakonna juhataja Jaak Tõrs. "Buumijärgset krahhi meil ei tule, sest raha puudust pole. Vaja on projektid lihtsalt ära saneerida."

Kust kommertspangad leiavad soise võsa vahele tekkinud vundamentidele ostjad? Välistatud pole, et kui enne oli arendaja Juss & Pojad, siis pärast saneerimist on omanik Pojad & Juss. "Samal seltskonnal on hiljem muidugi pangast raske laenu saada," viskab Meimer nalja.

"Miks peaks kinnisvaraarenduse rentaablus olema suurem kui leivaküpsetamise oma?" uurib Meimer samas. "15% või isegi vähem on küll."

Kinnisvaraturu hindamiseks võrdleb Eesti Pank korterite ruutmeetri hinda keskmise kuupalgaga. Kui Soomes maksab üks ruutmeeter ühe keskmise kuupalga, siis Eestis küsitakse sama pinna eest üle kahe korra rohkem.

Finantsstabiilsuse säilitamiseks on Eesti Pank suurendanud eluasemelaenu riskikaalu ning tõstnud pankade kohustuslikku reservi. Vaid kommertspankade piisav kapitalipuhver aitab säilitada likviidsust ja üle elada majandusseisakut.

Kommertspangad: laske seisvate korterite hinnad alla!

Pangad soovitavad korterite müügiga jänni jäänud arendajal hinda langetada.

Vastavad SEB Ühispanga jaepanganduse divisjoni juht Riho Unt ja Hansapanga kinnisvara osakonna juht Gren Noormets.

Kui palju annate aega laenuga arendatud kinnisvara müügiks, kui objekt on juba valmis?

Unt: Eluaseme kinnisvaraarenduse müügiperiood on üldjuhul üks-kaks aastat. Seda aega on võimalik pikendada veel kuni ühe aasta võrra, kuid see sõltub juba konkreetsest projektist ja kliendist.

Noormets: See sõltub suuresti arendaja enda müügiprognoosist. Kui müügitempo on plaanitust aeglasem, on järelikult hind vale ja vajab korrigeerimist.

Mida teete, kui arendajal on maja valmis, kuid kortereid planeeritud ajal ära ei osteta?

Noormets: Enamasti on tagasimakse graafik agressiivsem kui on panga krediidirisk. Näiteks tahab pank korterit hüpoteegist vabastades 10 000 krooni asemel tagasi saada 14 000 krooni ruutmeetri kohta. Selliselt väljub pank projektist enne viimaste korterite müüki. Siiani on üsna tavaline, et ostjatega on vajalikud kokkulepped sõlmitud ja nad korraldavad oma finantseerimist. Kui seda ka tõestatakse, pikendame lihtsalt laenutähtaega.

Unt: Pakume kliendile ajapikendust, kaasame täiendavaid tagatisi ja soovitame üle vaadata müügihinnad.

Millal selline kriisihetk võib tulla, kus uusi kortereid on selgelt rohkem kui nende ostjaid?

Unt: Arvestades Eesti elamukinnisvarafondi vanust, võib arvata, et nõudluse ammendumiseni on veel väga pikk tee. Peamine kinnisvaraturu jahutaja on kõrged kinnisvarahinnad.

Noormets: Ma julgen arvata, et sellist olukorda ei tulegi, kuna arendajatel on piisavalt huvi oma projekte kuni turunõudluse taastumiseni edasi lükata. Teiseks on ülepakkumist takistanud ehitusvõimsus, mis laseb elamispindasid turule tuua enam-vähem oodatud mahus.

Arendajad: meie hinda alla ei lase!

Arendajad ergutavad müüki sooduspakkumistega, kuid pole nõus ruutmeetri hinda alla laskma. Nad ei kavatse ka mõttes mõlkuvaid projekte külmutada.

Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik nimetab turul tekkinud olukorda vaid tasakaalupunkti saavutamiseks. See pole aga piisav põhjus hindu alla lasta. Ka korteriprojektide külmutamiseks ei näe Kuusik vajadust.

"Iga meie arendusprojekt sünnib pärast põhjalikku turuanalüüsi," kirjeldab Kuusik ettevalmistustöid ja lisab, "meie klientide hinnangul on meie korterid igati oma hinda väärt."

Erinevalt teistest arendajatest on Merko juba aastaid kasutanud oma korterite müügiks soodustusi. Näiteks saab ostja 100 000 krooni eest sisustust või tasuta valvesignalisatsiooni.

Projekte ei külmutata

"Kui turg on kiirust ületanud, tundub mõnele autosviibijale seejärel 90ga sõita ebaõiglaselt aeglasena," kommenteerib Arco Vara juhatuse esimees Viljar Arakas.

Märkimisväärset hinnalangust takistavad tema sõnul jätkuvalt kasvavad ehitushinnad. "Kui me rahulikult sisse ja välja hingame, siis näeme, et tegelikult on jätkuvalt suur hulk peresid, kelle elamistingimused ei vasta tänapäevastele ootustele ning kelle elatustase jätkuvalt kasvab," ütleb Arakas.

Arakase hinnangul on raskustesse sattunud need, kes võtsid vähe mõtlemisaega ning kiirustasid ehitama juhuslikult kättesattunud paikadesse.

Ka Onix Invest hindab olukorda rahulikuks ning Pallasti 16 korterite hinda alla ei lase. Need tahetakse müüa aasta jooksul alates maja valmimisest. Firma ei kavatse ühtegi projekti külmutada.

Fine Kinnisvara juht Janek Saveljev avaldab, et plaanib Keskuse 14a korterid müüa aasta lõpuks. "Huvi suur ei ole, kuid praegu helistatakse rohkem kui aasta alguses. Nüüd on juba midagi ka käega katsuda," räägib Saveljev optimistlikult.

Kinnisvarafirma on siiski arvestanud, et ei pruugi kõigest plaanitud ajaga lahti saada. Kui ühes projektis jääb kortereid kätte, siis teisi projekte see Saveljevi sõnul aga ei mõjuta.

Esialgu kavatseb Fine Kinnisvara oma teise suurema arendusobjekti, seitsme kortermajaga Karsti elurajooni, ehitada valmis juba tuleval aastal. "Millal need korterid maha müüa õnnestub, ei oska ette öelda," jätab Saveljev otsad lahti.

Koger & Partnerite arendusdirektor Veiko Veskiväli tunnistab, et viimase kuuga on müügis seisak tekkinud. Müügis olevatest asjadest on praeguseks 80 protsenti uue omaniku leidnud. Algatamisel on kaks uut objekti Jüris ja külmutamist kaalutud pole.

"Kui on näha, et müük ei lähe pikka aega, vaatame hinnad üle," lubab Veskiväli ja lisab, "me pole aga täheldanud, et poleks neid, kes ei suuda osta."

Arendajal tüli elanikega

Kuldala tee 11 kortereid takistas müüa elurajooni varasemate elanikega tekkinud tüli, mille käigus arendajat kohtuga ähvardati. "Lubati ehitusluba ja detailplaneering vaidlustada," ütleb Veskiväli. "Siis ei julgenud huvilised kortereid broneerida."

Korterite väljaüürimisele pole Koger & Partnerid veel mõelnud. "Siis tuleks lisada köögitehnika ja mööbel, lakke valgustus," arutleb Veskiväli. "Kindlasti oleme aga arvestanud sellega, et peame kortereid mõnda aega ise kütma."

15 aastat kinnisvaraäris olnud Hanno Sirensky tunnistab, et ostjate kasin huvi sunnib Amando Kinnisvara korteritesse rohkem investeerima.

"Korterite varustustaset on oluliselt tõstetud," räägib ta Keilasse Kruusa tänavale ehitatud maja kohta.

"Ma ei usu, et kui nüüd poole hinnaga müüki paneks, siis oleks kolme nädalaga müüdud," märgib Sirensky.

Olukord normaliseerub

Samas ei usu Sirensky, et pankadel poolikuid arendusprojekte müüa õnnestuks. "No kes seda poolikut projekti tahab," imestab projektijuht. "Kindlasti on aga neid arendajaid, kes saavad valmis ehitatud korterite eest vähem raha ja kes ei saa seda üldse."

Rime Kinnisvara teenuste valdkonna juht Toomas Blankin peab praegust seisu lähiminevikuga võrreldes normaalseks. "Puudub oht soovitust ilma jääda," selgitab Blankin.

"Nõudlus uute elamispindade järele pole kuhugi kadunud," valgustab Blankin põhjust, miks pole kavas projekte külmutada. Samas ennustab ta raskusi arendajatele, kel napib omakapitali. Muutunud turusituatsioon lööb esialgsetele äriplaanidele hingekella ja korterite müügist pole võimalik ehituse lõppu finantseerida.

YIT Ehituse turundusjuht Marko Uueda räägib, et mahukad arendusprojektid viiakse ellu järk-järgult, juhindudes samal ajal turusituatsioonist. Kuluartiklid kasvavad nii kiirelt, et hinna langetamiseks pole ruumi, lisab ta.