Autor: Äripäeva eriprojektide toimetus • 5. veebruar 2021

Kui seda probleemi ei lahendata õigel ajal, võib teie kinnisvara väärtus drastiliselt langeda

Hoone vajumine on protsess, kui keskkonna mõjul või mittekvaliteetsete tööde tagajärjel, samuti pinnase omaduste muutuse tõttu hakkab ehitise vundament allapoole liikuma. Igasugused praod seintes või põrandas on märk sellest, et konstruktsioon on paigast nihkunud. Kui märkate hoone juures selliseid muutusi, pöörduge viivitamatult geotehnilisi töid teostavate professionaalide poole. Spetsialistid kinnitavad, et kui hoone seisukorra eest õigeaegselt hoolt ei kanta, põhjustab see hulga probleeme, millest üks on kinnisvara väärtuse märkimisväärne langemine, nii et hoonet on soovitud hinna eest edaspidi palju keerulisem müüa.

Kinnisvaraekspert hoiatab: ostjad on äärmiselt nõudlikud ja tähelepanelikud

Kinnisvaraekspert Tadas Meiliūnas ütleb, et tänapäeval on ostjad väga nõudlikud ja tähelepanelikud, nii et kui nad märkavad ostetava hoone konstruktsioonis probleeme, kauplevad nad alati hinda alla ja sageli ka loobuvad ostmisest.

„Kui kavatsete müüa kinnisvaraobjekti, soovitame hoone vajumise probleemid lahendada enne ostja leidmist. Kliendid on teadlikud, nii et nad märkavad hoone konstruktsioonis puudusi, jätavad nad tehingu katki või kauplevad hinda alla,“ väidab maakler.

Soov säästa võib tähendada mitu korda suuremat allahindlust

Kui küsisime, kui palju võib kinnisvara väärtus langeda, kui hoones on fikseeritud vajumine, ütles ekspert, et kõik sõltub ostja ettevaatlikkusest.

„Näiteks 200 tuhat eurot maksva maja hinda kaubeldakse alla mitmekümne tuhande euro võrra, mis on müüjale üsna suur kaotus.“

Tema sõnul vajuvad sagedamini hooned, mis on ehitatud aastatel 2004–2007, kui ehitajatele ei kehtinud eriti ranged nõuded.

„Sel ajal oli ehitusbuum ja ehitasid kõik, kes tahtsid, seetõttu jäi vajaka kompetentsist, säästeti liialt ega teostatud vundamentidele geoloogilisi uuringuid. Kümme ja enam aastat hiljem näeme, et ehitiste seisu-kord on halvenenud,“ väidab kinnisvaramaakler.

Uus ehitis ei pruugi tähendada kaitset praagi eest

Kinnisvaraspetsialistiga nõustub 40-aastase geotehniliste ja inseneritööde kogemusega Soome ettevõtte Uretek müügijuht Mihkel Vaidlo, kuid tema sõnul pole selle probleemi eest kaitstud ka uuemal ajal ehita-tud majad.

„Märkame ka aastatel 2015–2016 ehitatud hoonetes vajumisi, kuna nende garantiiaeg hakkab lõppema. Majaomanikud otsivad lahendusi, mis võimaldaksid taastada hoone algse seisukorra ja sel moel säilitada nende väärtust,“ ütleb Vaidlo.

Vundamentide peidetud puudused võivad põhjustada juriidilisi ebamugavusi ja lõppeda trahvidega

T. Meiliūnas ütleb, et kui hoone vajumisega seotud probleem on jäänud enne müüki lahendamata, võib see tähendada vaidlusi ostja ja müüja vahel pärast hoone müüki.

„Kui ostja ei ole puudusi märganud ja müüja pole sellist ehitise puudust nimetanud, saab pärast maja ost-mist ja probleemi märkamist mõne kuu möödudes tehingu tühistada ja hüvitist nõuda. Peaaegu kõikidel juhtudel on see müüja vastutus. Kui ostja tõendab, et puudusi on varjatud, jääb süüdi müüja ja see toob kaasa nii rahalisi kui ka juriidilisi ebameeldivusi,“ kinnitab maakler.

Kuidas märgata, et hoone on hakanud vajuma

Vaidlo sõnul on ehitiste vajumine enamasti seotud pinnase omaduste muutumisega, kui hooletult tehtud tööde tõttu muutub pinnas eriti haavatavaks.

„Tugevad vihmad põhjustavad liigset niiskust pinnases või vastupidi – põud põhjustab pinnase kokkutõm-bumist. Hoone nihet võivad põhjustada ka mitmesugused avariilised olukorrad, näiteks hoonealuse kanali-satsioonisüsteemi rike, kui imbuv vesi hakkab pinnast pehmendama. Vajumist võivad põhjustada ka hoone lähedal kasvavad taimed, mis mullast vett välja tõmmates põhjustavad selle kokkutõmbumist või mille juured tungivad hoone vundamenti ning muudavad hoone asendit,“ selgitab ekspert vundamendi vajumise põhjuseid.

Tema sõnul ei ole hoone vajumist sageli keeruline tuvastada või vähemalt kahtlustada, kuna see ilmneb visuaalselt mitmesuguste pragude ja rebendite näol hoone konstruktsioonides.

„Peamised indikaatorid, mis näitavad, et hoone on tõenäoliselt vajunud, on praod seintel või põrandal. Kui me räägime seintest, võivad sellised praod tekkida nii hoones sees kui ka väljaspool. Tavaliselt jooksevad need diagonaalselt ülalt alla. Põrandates tekivad väikesed vahed, praod plaatides, pealispinna ebatasasused jne. Muidugi on juhtumeid, kui hoone vajub nii ühtlaselt, et seda on palja silmaga raske märgata, kuid tavaliselt on elanikel väga lihtne märgata, et majaga on midagi valesti,“ räägib vestluskaaslane.

Tagajärjed: maja halvast isolatsioonist kuni elektrijuhtmete kahjustamiseni

Kui vajumiste eest õigeaegselt hoolt ei kanta, võib M. Vaidlo väitel tekkida terve hulk lisaprobleeme, mis toovad kaasa suuri, teinekord lausa mitu tuhat eurot maksma minevaid töid.

„Halvim, mis võib juhtuda, on see, et objekt hakkab varisema, kuid see on väga haruldane ja käib täielikult mahajäetud hoonete kohta. Tavaliselt jõuavad inimesed enne probleemi märgata ja sellise katastroofini ei jõuta. Väiksem probleem on see, et aja jooksul lähevad väikesed praod suureks, nende kaudu puhub sisse tuul, tuleb niiskus, ruumidesse tekib hallitus ja elamistingimused halvenevad. Palju suurem ja levinum probleem on torustike ja elektrijuhtmete kahjustus. Näiteks kui hoonel on põrandaküte, võib vajumise korral juhtuda see, et küttetorud ning konstruktsioonid tulevad lahti, seejärel tuleb aga hakata põrandat lammutama, demonteerima ja parandama.

Isegi kui selline rike parandatakse, hakkavad probleemid kahtlemata korduma, kui vajumist ei peatata. Kui tegemist on äriobjektiga, näiteks kauplusega, kantakse suuri kahjusid, sest inimeste ohutust tagamata ei saa selliseid ruume sihtotstarbeliselt kasutada. Ning kui kavatsetakse müüa vajunud hoonet, ei tasu head turuhinda oodata,“ ütleb spetsialist.

Parim viis tagada hoone stabiilsus

Vaidlo ütleb, et tänapäeval on terve hulk viise, kuidas võidelda hoonete vajumisega, kuid nii kvaliteedi, tööde teostamise kiiruse kui ka mugavuse osas on kõige soodsam geopolümeerse sissepritse tehnoloogia, mis on turul olevatest valikutest ka parim.

„Ureteki kasutatavad geopolümeersed injektsioonid ei kahjusta hoone konstruktsiooni ja on tõhus alternatiiv tavapärastele hoonete vundamentide tugevdamise või põrandate taastamise protseduuridele. Tavalise metoodika korral maja põrand demonteeritakse ja paigaldatakse uuesti. Kuni neid töid teostatakse, on elanikud sunnitud hoonest välja kolima, kui tegemist on äriobjektiga, siis peab tegevuse peatama. Ühel juhul on see lisakulu, teisel tekkiv kahju,“ ütleb spetsialist.

Geopolümeeri sissepritse tehnoloogia abil peatatakse vajumine kiiresti ja märkamatult.

„Tegemist on protsessiga, mis ei põhjusta elanikele mingeid ebamugavusi – pole vaja midagi lammutada ega lahti võtta, sest Ureteki tehnoloogiaga jõutakse pinnaseni vaid 12–15-millimeetriste puuritud aukude kaudu. Samuti ei ole vaja välja kolida ja otsida ajutist elukohta, kuna tavaliselt kulub tööde lõpuleviimiseks vaid üks päev. Kui tegemist on suurema objektiga, näiteks äripinna või kauplusega, võivad tööd võtta veidi enam aega, kuid kõik vajalikud protseduurid viiakse läbi väljaspool tööaega, nii et tööajal võib ettevõte töötada tavapärases rütmis,“ räägib Vaidlo.

Mitte ajutine lahendus, vaid investeering 100 aastaks

Lisaks tagab spetsialisti sõnul Ureteki tehnoloogia, et erinevalt tavapärastest meetodist, millega taastatakse hoone algne seis, ei teki selle meetodi puhul tulevikus sarnaseid probleeme.

„Täiendava segukihi lisamisega ei pruugi vajumisprobleem olla täielikult kadunud, põrand võib muutuda veelgi raskemaks ja vajumine hoopis intensiivsemaks. Lisaks suurendab paksem põrandakiht ka küttekulu-sid. Uuringud näitavad, et geopolümeeride eluiga on peaaegu sada aastat ning seetõttu võib väita, et see on sajandipikkune investeering,“ ütleb Vaidlo.

Ureteki esindaja Mihkel Vaidlo selgitab, et geopolümeeri sissepritse kasutamise võib tehnoloogilisest as-pektist jagada stabiliseerivaks ja aktiivseks protsessiks.

„Stabiliseerimise ajal suurendatakse pinnase tihedust nendes kohtades, kus hoones on näha vajumise mär-ke, peatades seeläbi edasise vajumise, aktiivse protsessi ajal konstruktsioon stabiliseeritakse ja tõstetakse ka võimalikult algsele asendile lähedasse asendisse. Tuleb märkida, et igal geopolümeermaterjalil on erinevad omadused, mis sobivad erinevatesse tingimustesse. Seetõttu tuleb parima tulemuse jaoks hinnata kõiki tegureid: hoonet, looduslikke tingimusi, konstruktsioonilahendusi, vundamenti ja pinnast,“ räägib spetsia-list.

URETEK annab garantii

Standardtingimustes annab URETEK tehtud töödele 2-aastase garantii ning pinnasesse süstiva materjali enda garantii on 10 aastat, samas näitab kogemus, et 40 aasta eest stabiliseeritud objektid püsivad kindlalt tänaseni.

Kui tunned, et eelnev kõnetas Sind ja probleem on tuttav, siis küsi tasuta konsultatsiooni oma hoone seisundi hindamise kohta.

http://www.uretek.ee

Jaga lugu
Ehitusuudised.ee toetajad:
Teeli RemmelgEhitusvaldkonna juhtTel: 51 23 770
Triin UibopuuEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 51 990 655
Helen PaapsiReklaamimüügi projektijuhtTel: 5880 7785
Hannes RummReklaamimüügi projektijuhtTel: 518 4688