21. oktoober 2019

Sagedamini, kui uute korterelamute püstitamist ja eriomandi kokkulepete sõlmimist ehk lihtkeeli korteriteks jagamist, tuleb ette olukordi, kus korteriomanikud soovivad oma korterite piire muuta laienedes pööningule, keldrisse, ühisesse koridori või jagades ümber garaažibokse ja panipaiku.

Kõnealuse seaduse kohaselt tuleb selleks sõlmida notariaalne kokkulepe -- üldjuhul kõigi korteriomanike vahel -- ning esitada notarile ka nii arhitekti kui kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud hoonejaotusplaan (*1).

Võtame illustreerimiseks ühe keskmise vanemat sorti hoone, näiteks mõne Tallinna vanalinna elamu. On tüüpiline, et kinnistusraamatus on seniajani 90ndate aastate alguses toimunud omandireformi ajast tehtud hoone inventariseerimise joonised, mille järgi see korteriteks jagati. Vahepeal on korteri nr 1 omanik oma korterit laiendanud ka pööningule ja selleks saanud nii ehitusloa kui ka kasutusloa, korteri nr 2 omanik laiendanud oma korterit ühiskasutuses olnud koridori ja selleks saanud vaid ehitusloa, korteri nr 3 omanik aga laiendanud enda elamist korteri all paiknevasse keldrisse ebaseaduslikult selle elamispinnaks välja ehitades. Korteri nr 4 omanik aga sooviks väga võtta oma eriomandi koosseisu korterist lahus paikneva, kuid siiski eraldi kasutatava kuuri ja garaaži.

Oletagem, et juhtub ime ja korteriomanikud leiavad konsensuse ning on nõus vastavad muudatused kinnistusraamatusse kandma ja oma eriomandite ruumide paiknemise ja mõttelised osad kaasomandis vastavalt korrigeerima.

Omanikud võivad isegi leida arhitekti (KrtS § lg 1 p 2 järgi pädeva isiku), kes kinnitab, et selliselt eriomandite muutmine tõepoolest vastab seadusele (KrtS §’le 4), mille kohaselt peab see korter (eluruum/mitteeluruum) ning selle juurde kuuluvad hoone osad (eelkõige konstruktsioonid) olema eraldi kasutatavad, muudetavad, kõrvaldatavad või lisatavad ilma teiste korteriomanike õigusi või kaasomandit kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

Hoonejaotusplaan ebaseaduslikku ehitist ei seadusta

Probleemseks läheb paraku aga kohaliku omavalitsuse kinnitusega. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt on vajalik notarile esitada ka pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri kas hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist. Sealjuures on samas sättes täpsustatud, et just see ametliku kinnitusega plaan, kus peavad olema märgitud ka iga eriomandi esemeks olevad ruumid (ehk iga korteri koosseisu kuuluvad ruumid) ongi hoonejaotusplaan.

Pane tähele!

23. oktoobril toimub veebiseminar Kuidas jagada pööningu- ja keldriruume korteriomanike vahel?

Käsitletavad teemad:

*Mis on hoonejaotusplaan? Mis on hoonejaotusplaani alusplaan? Ehitusregistri ja kinnistusregistri andmete ja plaanide vastuolud;

*Õiglane üldpinna jagamine korteriomanike vahel;

* Erikasutusõigus kui eriomandi kokkuleppe alternatiiv. Mis vahet on kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppel ja erikasutusõigusel?

* Tüüpilisemad takistused ametiasutustest kinnituse saamisel hoonejaotusplaanile ning kuidas neid ületada.

Veebiseminari viib läbi advokaadibüroo Ristal Keba Partnerid vandeadvokaat Liisa Linna.

Vaata lisainfot SIIT.

Osa kohalikest omavalitsustest selles probleemi ei näe. Nende tõlgenduses tuleb pädeva projekteerija poolt kokku pandud ja tegelikku olukorda ning kõigi omanike soove arvestav plaan ehitusjärelevalve spetsialisti digiallkirjaga kinnitada ning lihtsa andmete esitamise teatisega ehitisregistrisse kanda. Hoonejaotusplaan ju iseenesest ebaseaduslikku ehitust ei seadusta ning ehitisregistris õiguslikku tähendust ei oma. Selle ainus eesmärk on eraõiguslik kokkulepe, kuidas korterid võivad jaotuda ja paikneda. Ebaseadusliku ümberehituse seadustamine ja lõpule viimata ehitustegevuse kasutusteatisega fikseerimine on vaja nii või teisiti ehitusseadustikule vastavalt lõpuni menetleda.

Mõned omavalitsused on aga seaduse sätet maksimaalse bürokraatlikkusega tõlgendades leidnud, et nemad ei saa siiski ehitisregistrisse kanda plaani, millel üks korter vastab kenasti ehitisregistri andmetele, sest omab kasutusluba, teistes aga on kas ehitus „pooleli“ või suisa omavoliline olnud. Samuti ei ole ametlikele üheselt arusaadav, kas lahuspinnad s.t korterist kaugemal ja sellega mitte otsese juurdepääsuga seotud panipaik ja garaaž saavad ikka selle korteri netopinna hulka kuuluda. Probleem on nimelt sellest, et ehitisregistrisse kantakse korterid vastavalt ehitise tehniliste andmete määrusele, mille § 24 kohaselt ei arvata eluruumi pinna hulka keldri ja garaaži pinda ega tehnopinda.

Sama määruse § 27 kohaselt liigituvad ka hoones asuvad parkimiskohad ja keldriboksid, koridorid ja trepikojad üldkasutatava pinna hulka.

Piirab korteriomanike põhiõigust

Et asja keerulisemaks ajada, on korteriomandi- ja korteriühistu seadus täpsustanud hoonejaotusplaani alusplaanile esitatavaid nõudeid ministri määruses (*2).

Täpsustatud ei ole mitte seda, milline peab välja nägema hoonejaotusplaan vaid, et milline peab olema selle alusplaan.

Seega on omavalitsusi, nende eesotsas Tallinna linn, kes keelduvad hoonejaotusplaani ennast ehitisregistrisse üldse kandmast. Kanda võib sinna vaid selle aluseks oleva plaani, mis on siis, kas ehitus- või kasutusloa või -teatise aluseks olev ehitusprojekt või vanemate hoonete puhul ka mõõdistusprojekt (k.a vanad hooneregistri inventariseerimisplaanid).

Nii ongi omanikud lõpuks silmitsi olukorraga, kus linn on nõus nende hoonejaotusplaani kinnitama ainult selliselt, et iga korteri kohta kinnitatakse eraldi plaan, kusjuures ainult korteri nr 1 andmed vastavad ehitisregistrile, sest ainult korteri nr 1 alusplaaniks on kasutusloaga ehitisregistrisse kantud ehitusprojekt. Korteri nr 2 puhul võib kinnitada ametnik ka ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti kui alusplaani, kuid ruutmeetrite muutus ehitisregistris ei kajastu enne kasutusteatise registreerimist.

Korteri nr 3 puhul on olukord eriti hapu. Ebaseadusliku laienemise puhul jääb kehtima senine inventariseerimisplaan, kuigi tegelikkusele see ei vasta ning ehitusjärelevalvemenetlust ilma kaebusteta ilmselt ei alustata. Korteri nr 4 puhul jääb ehitisregistris eluruumi andmetes kehtima senine pindala, sest registri tarkvara ülesehitus ei võimalda lisada üldpinnaks olevate garaaži ja panipaiga pindala eriomandi koosseisu ehk eluruumi pinna hulka.

Kuivõrd aga kohtu kinnistusregistri osakond võtab vastu hoonejaotusplaani vaid ühes digikonteineris, millel nii ametniku, arhitekti kui notari kinnitus, siis tuleb notaritel sageli esmalt printida ametnike poolt saadetud iga korteri plaanid eraldi välja, kinnitades need notariaalse ärakirjana, millel seejärel värvilise vildikaga korterite asukohad ära märgitakse ja siis arhitektile kinnitamiseks saadetakse.

Kõrvutades aga plaane ehitisregistri andmetega on üsna selge, et eriomandi kokkuleppe muutmisest midagi välja ei tule, kui registri tehnilised andmed ei ühti nn kokku-klopsitud „hoonejaotusplaani“ andmetega ja kogu virrvarri sees jääb ebaselgeks, mille alusel siis kinnistu mõttelised osad välja arvutada.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumil on vaja korrigeerida segadust tekitav õigusnormistik võimalikult kiiresti, sest tänane olukord piirab lubamatult korteriomanike põhiõigust oma omandit vabalt kasutada ja käsutada.

* 1) KrtS § 7: Kinnistamisavaldusele lisatavad dokumendid

(1) Kinnistamisavaldusele tuleb lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid:

1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan);

2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele.

* 2) Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise kord“ 16.01.2018 nr 3.