Hoonejaotusplaan – hea plaan?

Sagedamini, kui uute korterelamute püstitamist ja eriomandi kokkulepete sõlmimist ehk lihtkeeli korteriteks jagamist, tuleb ette olukordi, kus korteriomanikud soovivad oma korterite piire muuta laienedes pööningule, keldrisse, ühisesse koridori või jagades ümber garaažibokse ja panipaiku.

Kõnealuse seaduse kohaselt tuleb selleks sõlmida notariaalne kokkulepe -- üldjuhul kõigi korteriomanike vahel -- ning esitada notarile ka nii arhitekti kui kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud hoonejaotusplaan (*1).

Võtame illustreerimiseks ühe keskmise vanemat sorti hoone, näiteks mõne Tallinna vanalinna elamu. On tüüpiline, et kinnistusraamatus on seniajani 90ndate aastate alguses toimunud omandireformi ajast tehtud hoone inventariseerimise joonised, mille järgi see korteriteks jagati. Vahepeal on korteri nr 1 omanik oma korterit laiendanud ka pööningule ja selleks saanud nii ehitusloa kui ka kasutusloa, korteri nr 2 omanik laiendanud oma korterit ühiskasutuses olnud koridori ja selleks saanud vaid ehitusloa, korteri nr 3 omanik aga laiendanud enda elamist korteri all paiknevasse keldrisse ebaseaduslikult selle elamispinnaks välja ehitades. Korteri nr 4 omanik aga sooviks väga võtta oma eriomandi koosseisu korterist lahus paikneva, kuid siiski eraldi kasutatava kuuri ja garaaži.

Et asja keerulisemaks ajada, on korteriomandi- ja korteriühistu seadus täpsustanud hoonejaotusplaani alusplaanile esitatavaid nõudeid ministri määruses (*2).

Täpsustatud ei ole mitte seda, milline peab välja nägema hoonejaotusplaan vaid, et milline peab olema selle alusplaan.

Seega on omavalitsusi, nende eesotsas Tallinna linn, kes keelduvad hoonejaotusplaani ennast ehitisregistrisse üldse kandmast. Kanda võib sinna vaid selle aluseks oleva plaani, mis on siis, kas ehitus- või kasutusloa või -teatise aluseks olev ehitusprojekt või vanemate hoonete puhul ka mõõdistusprojekt (k.a vanad hooneregistri inventariseerimisplaanid).

Nii ongi omanikud lõpuks silmitsi olukorraga, kus linn on nõus nende hoonejaotusplaani kinnitama ainult selliselt, et iga korteri kohta kinnitatakse eraldi plaan, kusjuures ainult korteri nr 1 andmed vastavad ehitisregistrile, sest ainult korteri nr 1 alusplaaniks on kasutusloaga ehitisregistrisse kantud ehitusprojekt. Korteri nr 2 puhul võib kinnitada ametnik ka ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti kui alusplaani, kuid ruutmeetrite muutus ehitisregistris ei kajastu enne kasutusteatise registreerimist.

Korteri nr 3 puhul on olukord eriti hapu. Ebaseadusliku laienemise puhul jääb kehtima senine inventariseerimisplaan, kuigi tegelikkusele see ei vasta ning ehitusjärelevalvemenetlust ilma kaebusteta ilmselt ei alustata. Korteri nr 4 puhul jääb ehitisregistris eluruumi andmetes kehtima senine pindala, sest registri tarkvara ülesehitus ei võimalda lisada üldpinnaks olevate garaaži ja panipaiga pindala eriomandi koosseisu ehk eluruumi pinna hulka.

Kuivõrd aga kohtu kinnistusregistri osakond võtab vastu hoonejaotusplaani vaid ühes digikonteineris, millel nii ametniku, arhitekti kui notari kinnitus, siis tuleb notaritel sageli esmalt printida ametnike poolt saadetud iga korteri plaanid eraldi välja, kinnitades need notariaalse ärakirjana, millel seejärel värvilise vildikaga korterite asukohad ära märgitakse ja siis arhitektile kinnitamiseks saadetakse.

Kõrvutades aga plaane ehitisregistri andmetega on üsna selge, et eriomandi kokkuleppe muutmisest midagi välja ei tule, kui registri tehnilised andmed ei ühti nn kokku-klopsitud „hoonejaotusplaani“ andmetega ja kogu virrvarri sees jääb ebaselgeks, mille alusel siis kinnistu mõttelised osad välja arvutada.

Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumil on vaja korrigeerida segadust tekitav õigusnormistik võimalikult kiiresti, sest tänane olukord piirab lubamatult korteriomanike põhiõigust oma omandit vabalt kasutada ja käsutada.

* 1) KrtS § 7: Kinnistamisavaldusele lisatavad dokumendid

(1) Kinnistamisavaldusele tuleb lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid:

1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan);

2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele.

* 2) Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri „Nõuded hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise kord“ 16.01.2018 nr 3.