26. oktoober 2017

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Ehitusseadustiku kohaselt on ehitise lammutamine võimalik eelkõige juhul, kui see ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele ja kui nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht. Lammutamine on lubatud ka siis, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

Kasutusloa võib saada ka ehitusloa vastuolude korral

Eeltoodu tähendab aga samuti, et kui ehitise lammutamiseks ei ole alust, tuleb leida koostöös kohaliku omavalitsusega lahendused ehitise seadustamiseks ja analüüsida, millistel tingimustel on võimalik anda hoonele kasutusluba. Riigikohuski on asunud seisukohale, et kohaliku omavalitsuse üksus võib anda hoonele kasutusloa ka siis, kui on tuvastatud ehitusloa õigusvastasus.

Esmalt tuleb tuvastada, milles hoone ebaseaduslikkus seisneb: kas ehitatud ei ole ainult ehitusloa ja ehitusprojekti kohaselt või on hoone vastuolus ka detailplaneeringuga?

Ainult ehitusloa vastuolude korral võib olla vajalik uue ehitusloa väljastamine või olemasoleva ehitusloa ja projekti muutmine. Kui valmisehitatud hoone on ehitusprojektiga vastuolus vähesel määral, on võimalik vormistada projekti muudatus. Oluliste muudatuste korral, näiteks kui muudeti ehitise tuleohutust, energiatõhusust, kasutamise otstarvet või mõjuvaid koormusi, tuleb taotleda uut ehitusluba ja vana tunnistatakse kehtetuks.

Kehtetuks võib tunnistada ka detailplaneeringu

Kui ehitis on vastuolus aga detailplaneeringu lahendusega, on olukord keerulisem ja hoone seadustamise protsess pikem. Kui planeeringut ei ole vaja muuta oluliselt – näiteks on vaja nihutada hoonestusala või suurendada maja lubatud kõrgust 10% – võib võimalik olla detailplaneeringut täpsustavate projekteerimistingimuste väljastamine. Seda saab siiski teha eeldusel, et planeeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta või planeeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulised uued asjaolud.

Kui olemasolev ehitis ei vasta aga kehtivale detailplaneeringule olulisel määral, võib olla vajalik tunnistada planeering osaliselt või täielikult kehtetuks. Seejärel saab kohalik omavalitsus ehitusõiguse anda uue planeeringu või projekteerimistingimustega. Detailplaneeringut asendavaid projekteerimistingimusi on võimalik väljastada olemasoleva hoonestuse vahele jäävale hoone ja seda teenindavatele rajatistele juhul, kui ehitis sobib väljakujunenud keskkonda ning üldplaneeringus on määratud üldised kasutus- ja ehitustingimused.

Seadustamise protsessi ei tohi vältida

Seega ei too olukord, kus ehitis on ebaseaduslik, automaatselt kaasa selle lammutamist. Hoone omanik ei tohiks ehitise seadustamise protsessi vältida ega edasi lükata. Mida rohkem aega möödub, seda keerulisem võib olla hoone seadustamine, kuna ehitusnormid ja standardid muutuvad pidevalt. Samuti on ebaseadusliku ja kasutusloata hoonet tunduvalt keerulisem müüa ning seadusliku hoonega samaväärset hinda ei ole selle eest võimalik saada. Samuti ei pruugi võimalikud ostjad saada pangast vajalikku finantseeringut.

Ehitise lammutamist ei saa muidugi välistada. See saab aga kõne alla tulla ainult siis, kui ehitist ei olegi võimalik seadustada, sest see ei ole vastavuses oluliste eeskirjadega. 

Autor: Merli Mäesalu TGS Baltic vandeadvokaat