Kuidas rakendub uus planeerimis- ja ehitusõigus?

Rakendusseaduse võib jagada tinglikult kahte ossa. Esimene osa selgitab, mis alates 01. juulist saab sel hetkel kehtivatest planeeringutest, välja antud lubadest ning ehitamisest. Teine osa muudab uuest ehitus-ja planeerimisõigusest puudutatud muid seadusi.

Kehtetuks tunnistatakse praegu kehtivad ehitusseadus, planeerimisseadus ja teeseadus. Tee ehitamise nõuded leiab edaspidi ehitusseadustikust, kõik teeliiklust puudutavad nõuded liiklusseadusest. Lisaks kolme seaduse kehtetuks tunnistamisele muudetakse kokku neljakümmet kahte seadust, millest ehk olulisemad on juba mainitud liiklusseadus, samuti riigilõivuseadus ja võlaõigusseadus.

Riigilõivud mõistlikud

Riigilõivuseaduse muutmise puhul on tervitatav, et ehitusloa taotluste läbivaatamise eest kehtestatakse riigilõiv ainult kindlas suuruses (näiteks elamud 150 € ja mitteelamud 250 €). Loobutud on riigilõivu arvutamisest lähtudes ehitise ruutmeetrite arvust. Täiendavalt kehtestatakse riigilõiv projekteerimistingimuste taotluse läbivaatamise eest (25 €). Kuigi Eesti on varem mitmel juhul silma paistnud liigkasuvõtlike lõivude poolest (eredaks näiteks on varem kehtinud kohtulõivud), kus riigilõivu sildi all koguti pahatihti pigem makse, siis kiire pilguheit lõivude suurusele näitab, et vähemalt ehitamise lõivustamine on mõõdukas ja seda saab ka sisulises mõttes pidada nimelt lõivu, mitte selle taha peidetud maksu kogumiseks.

Garantiid reguleeritakse võlaõigusseadusega

Teine tähelepanuväärne muudatus on seotud ehitiste garantiiga. Kehtivas ehitusseaduses olev ehitise kaheaastase garantii põhimõte ei kandu uude ehitusseadustikku. Ehitaja vastutus ehitusvigade eest on edaspidi reguleeritud ainult võlaõigusseaduses. Selle põhimõttelise muudatuse valguses omandab veelgi suurema kaalu nii ehitusleping, kui kinnisvara müügileping. Ehitise ja seadmete garantii, selle algus ja kestvus, samuti ehitaja ning kinnisvara müüja vastutuse küsimused tuleb enne lepingute sõlmimist veelgi detailsemalt läbi rääkida ja kokku leppida. Kindlasti peab kokkulepitu jõudma kirjalikku lepingusse, millele vaidluse korral toetuda. Kuna ehitamine ja kinnisvara on kallis, siis seda enam peavad sellega seotud kokkulepped olema asjatundlikult vormistatud.

Planeeringute puhul on oluline, et uus planeerimisseadus tagasiulatuvat mõju ei oma või on seda mõistlikult leevendatud. Enne 01. juulit algatatud planeeringud menetletakse lõpuni lähtudes praegu kehtiva planeerimisseaduse nõuetest ning kõik varem kehtestatud planeeringud jäävad muutumatuna kehtima. Küll on planeeringu koostamise korraldajale antud võimalus valida, kas enne 01. juulit algatatud detailplaneeringu menetlus lõpetada või mitte, kui uue planeerimisseaduse järgi detailplaneeringu koostamise kohustust enam ei ole. Detailplaneeringu koostamise kohustus võib puududa näiteks sellistel ehitistel, mis ei ole tulevikus ehitusloakohustuslikud.

Kohalike ehitusmääruste tähendus muutub

Kohalike omavalitsuste ehitusmäärused jäävad kehtima osas, mis alates 01. juulist ei ole vastuolus uute seadustega. Ehitusmääruste roll ja õiguslik tähendus ilmselt muutub ning neist saavad edaspidi pigem kohaliku omavalitsuse sisemist töökorraldust reguleerivad haldusaktid.

Kui enne 01. juulit on esitatud ehitusloa taotlus ehitise või ehitamise kohta, mille suhtes ei ole ehitusluba enam nõutav või on nõutav ainult ehitusteatis, siis lõpetatakse ehitusloa menetlus luba andmata ning varasem ehitusloa taotlus loetakse ehitusteatiseks. See on vajalik taotlejate suhtes kehima hakkavate kergemate nõuete rakendamiseks ja liigse bürokraatia vähendamiseks. Samad põhimõtted kehtivad kasutuslubade puhul, kui uue seadusega ei ole kasutusluba nõutav ja piisab näiteks ainult kasutusteatise esitamisest.

Enne uute seaduste jõustumist antud ehitusluba kehtib tähtajatult, kuid seda tingimusel, et ehitamisega oli 01. juuliks alustatud. Kui ehitamisega ei ole alustatud, siis varem antud ehitusluba kehtivust ei kaota, kuid lähtuda tuleb juba ehitusseadustikus ehitusloa kehtivusele antud tähtaegadest (5 või 7 aastat). Enne uute seaduste kehtima hakkamist antud kasutusluba kehtib tähtajatult ilma lisatingimusteta.

Kaks aastat leebemat aega

Kui enne uute seaduste jõustumist oli ehitis ehitusloa kohustusest vabastatud, kuid ehitamisega oli juba alustatud, siis lubatakse selline ehitis valmis ehitada kahe aasta jooksul isegi siis, kui uute seaduste valguses on ehitusluba nõutav või ehitamine keelatud. Kui kaheaastasest tähtajast kinni ei peeta, on tagajärjeks kohustus esitada ehitusteatis või taotleda ehitusluba vastavalt uuele ehitusseadustikule.

Kui ehitis oli enne uusi õigusmuudatusi vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis ei ole vajalik ka kasutusteatise või kasutusloa olemasolu pärast 01. juulit. Ka need põhimõtted on selleks, et uute seaduste kehtima hakkamine ei raskendaks varasemat õiguslikku olukorda.

Seega tuleb tähtaegade järgimisel olla hoolas ja ehitamisel kärme, et rakendusseadusega antud soodustusi mitte kaotada. Ehitamise kiirus ei saa siiski olla eesmärk omaette. Ka alates 01. juulist peab ehitis olema eelkõige ohutu ja kvaliteetne, mitte kiirustades kokku klopsitud.

Autor: Karl Kask Advokaadibüroo LEXTAL vandeadvokaat ja partner