Ehituslepingust võivad tekkida kulukad vaidlused

Enamlevinud ehituslepingutest tulenevaid vaidlusi taanduvad sellele, et lepingus ei ole kajastatud kõiki tellija ja töövõtja kokkuleppeid kohustuste jagunemise, tasu maksmise tingimuste, töö kirjelduse, lähteülesande, töö lõpliku valmidusastme osas, samuti ehitustoodete regulatsiooni või muid töö kvaliteeti või kvantiteeti reguleerivaid kokkuleppeid.

Seetõttu kujuneb vaidluste esemeks eeskätt kõige olulisem - millal ja mis tingimustel saab töö lõpetatuks lugeda ning mis hetkest peab tellija töövõtjale kokkulepitud tasu maksma. See vallandab omakorda vaidlused poolte vastastikuste rahaliste nõuete üle- töövõtjal tasu ja viivise nõue, tagatistest tulenev nõue, tellijal leppetrahvinõuded, kahjunõuded, tagatisest tulenev nõue.

Kohtumenetlustega kaasnevad hagi tagamised (näiteks keelatakse kostjal mingite toimingute tegemine või rahade käsutamine või pangal garantii väljamaksmine jms) võivad majandustegevust halvata mitmeks aastaks.

Viimasel ajal on struktuurfondide rahastamisel toimuvatel riigihangetel levinud FIDIC lepingute kasutamine. Nende lepingute nõrk külg seisneb selles, et nad ei ole kohandatud Eesti õigusega, on mahukad, mitmeti tõlgendatavad. Kui lepingu sõlmimisel muudetakse mõnda üldtingimust, ilma, et muudatusega viidaks kooskõlla muid lepingu tingimusi, tekivad vastuolud lepingus kergesti.

Seega tuleb FIDIC lepingute sõlmimisel olla hoolikas just eritingimuste kokku leppimisel. Kindlasti tuleb lepinguga täies mahus enne sõlmimist tutvuda, et alles vaidluse tekkimisel ei selguks näiteks see, et vaidluse lahendamiseks tuleb kohtueelselt läbida pikaajaline ja ebamõistlik protseduur. 

Praktikas kasutatakse tihti ehituslepingutes viitena ehituse töövõtulepingute üldtingimusi (ETÜ), ilma, et pooltel mõnikord oleks üldse ettekujutust, mismoodi nende suhted sel juhul reguleeritud saavad.  Olenevalt töö objektist ja lepingupartnerist tuleks kaaluda seda, kas ETÜ´d on üldse mõtet kasutada, kuna lepingute kõrvutamise tulemus võib mahukate objektide korral osutuda ühe või teise poole jaoks kahjulikuks.

Keerulisemate objektide puhul (pikaajaline projekt, mahukas ehitis või ehitiste kompleks,  palju etappe,  tasu maksetingimuste keerulised kriteeriumid, palju tagatisi  jne) ei ole tavaliselt soovitatav üldse ETÜ´d aluseks võtta ja seda tuleks lepingus konkreetselt väljendada. 

Kulukaid vaidlusi on võimalik ära hoida korralikult reguleeritud kokkulepetega. Seega tuleks ehituslepingute koostamisel ja sõlmimisel erilist tähelepanu pöörata just töö kirjeldusele, seda toetava dokumentatsiooni olemasolule ja kirjeldusele, poolte kohustuste jagunemisele, töö lõpetatuks lugemise kriteeriumidele (näiteks kas kasutusloa saamise või kasutusloa taotluse esitamise seisuga) jne.

Samuti on oluline fikseerida hind ja selle tasumise tingimused - näiteks hinna kujunemine, kui ei ole võimalik kohe tasu suurust fikseerida, samuti, kas hinna tasumise aluseks on ainult töö reaalne vastuvõtmine tellija poolt ja ei kohaldu näiteks seaduse regulatsioon; kas tasu makstakse etapi kaupa, kas vastuvõetud etapi tööde osas on võimalik lõpptööde aktis puudustele tugineda jne.

Kindlasti ei ole mõtet keerulisemate objektide puhul kasutada mingit tüüpiliste tingimustega lepinguprojekti, kuna mõlema poole huvi peaks olema võimalikult hästi poolte suhteid reguleerida.

Autor: Pille Pettai