24. oktoober 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk lihtsalt öeldes maatükk. Kinnisasi kuulub isikule, kes on omanikuna kinnisturaamatusse kantud. Omanikul on täielik võim asja üle, sh õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja tagajärgede kõrvaldamist. Kinnisasja omanik peab oma võimu teostamisel lähtuma kinnisasja kasutamise sihtotstarbest. Näiteks elamumaale on õigus püstitada eluhoone ja ärimaale ärihoone.

Sageli kohtame olukorda, kus omanik soovib oma ärimaa sihtotstarbega kinnisasjalt teeninda tulu, kuid ei suuda või soovi kinnistut ise hoonestada. Kuna aga kinnisasja omamisega kaasnevad  jooksvad kulud korrahoiu, aga ka maamaksu näol, siis sageli langetatakse sellisel juhul otsus kinnisasja müügi kasuks. Samas võimaldab asjaõigusseadus sama olukorra lahendada ka hoonestusõiguse seadmise kaudu. Põhjus, miks hoonestusõiguse seadmist enamasti isegi ei kaaluta, on küllalt sageli asjaolu, et ei teata selle õigusliku võimaluse sisu. Samuti peetakse seda nii omanikule kui ka hoonestajale liiga keeruliseks ja seega ebakindlaks.

   Mis on hoonestusõigus? Kas ning millisel juhul võiks hoonestusõiguse seadmine olla mõistlikuks alternatiiviks kinnisasja müümisele või ostmisele?

Hoonestusõiguse mõiste tuleneb asjaõigusseadusest, mille kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõiguse tekkimiseks on vajalik sõlmida hoonestusõiguse seadmise leping ja kanda hoonestusõigus kinnitusraamatusse. 

Seega saab hoonestusõigust kinnisasja müümise või ostmise asemel kasutada juhul, kui omanik soovib küll kinnisasjalt pikaajalist tulu teenida ja vabaneda kinnisasjaga kaasnevatest kuludest, kuid ei soovi kinnisasja omandist lõplikult loobuda. Hoonestajale on ehitise püstitamine hoonestusõiguse alusel kasulik selle tõttu, et hoonestusõigus on odavam kui kinnisasja (maatüki) ostmine, ja seda eelkõige juhul, kui on kokku lepitud hoonestusõiguse tasu maksmine perioodiliselt (näiteks igakuiselt või iga-aastaselt).

Mida silmas pidada hoonestusõiguse tingimuste kokkuleppimisel?

Nagu eelpool märgitud, on hoonestusõigus tähtajaline õigus püstitada ehitis nö võõrale maale, mille eest tuleb siis maaomanikule tasuda hoonestusõiguse tasu. Tasu kokkuleppe osas tuleb erilist tähelepanu tuleb pöörata sellele, et lisaks tasu suuruse või suuruse arvutamise alustes kokku leppimisele on hoonestusõiguse seadmise lepingus kindlasti mõistlik selgelt ja ühemõtteliselt kokku leppida ka poolte õiguses tasu muutmiseks vastavalt muutuvatele tingimustele.

Lisaks kuulub hoonestusõiguse sisusse veel hulgaliselt kokkuleppeid, nagu näiteks ehitise püstitamise, korrahoiu ja kasutamise kohta, hoonestusõiguse asjaõigustega koormamise kohta, hoonestusõiguse lõppemisel hoonestajale makstava tasu kohta jms. Arvestades, et hoonestusõiguse tähtaeg on tavapäraselt vähemalt hoone püsimise eeldatav aeg, kuid mitte kauem kui 99 aastat, siis on oluline, et eelmärgitud kokkulepped oleks sõlmitud pikka perioodi silmas pidades ning võimalikke muutusi ette nähes.

Ebapiisavatest kokkulepetest tekivad vaidlused

Kuigi hoonestusõigusega seotud kohtupraktikat on selle institutsiooni harva kasutamise tõttu suhteliselt vähe, võib lähemast minevikust siiski esile tuua nii mõnegi õpetliku näite.

Kui perioodil 2005-2008 kallinesid Eestis nii kinnisvara- kui ka ehitushinnad kohati isegi kordades, mistõttu tõusid ka hoonestusõiguse väärtused, siis hoonestusõiguse tasu muutmise kokkuleppe puudumise või selle kokkuleppe ebapiisavuse korral oli kinnisasja omanikul võimatu või väga raske viia hoonestusõiguse tasu tasakaalu muutunud turutingimustega. Reaalselt hoonestusõiguse tasuna saadava raha väärtus seega langes ning hoonestusõigus muutus kinnisasja omanikule vähetulusaks. Kui hoonestaja ja kinnisasja omanik tasu muutmises kokkuleppele ei jõudnud, oli omanikul võimalik kas olukorraga lihtsalt  leppida või siis esitada oma nõue vaidlusi lahendavale organile (kas kohtusse või vahekohtusse).

Konkreetses näites osutus eelmärgitud menetlus ka edukaks ja hoonestusõiguse tasu suurust muudeti. Kuid vaidluse ajal, aastatel 2008-2009, muutusid majandusolud taas ja sedakorda negatiivses suunas hoonestajale. Seetõttu ei suutnud hoonestaja vaidluse tulemusel muudetud hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust täita. Kokkuvõttes said märkimisvääraset kahju mõlemad pooled.

Kui aga pooled oleksid hoonestusõiguse seadmise lepingus selgelt kokku leppinud, et hoonestusõiguse tasu muutub näiteks samas ulatuses, mis tarbijahinnaindeks (teiste sõnadega - hoonestusõiguse tasu oleks suurenenud ulatuses, milles raha odavnes), siis ei oleks vaidlust tekkinudki ning pikemas perspektiivis oleks saadav ja makstav hoonestusõiguse tasu säilitanud oma esialgse väärtuse.

Seega, vaidluste vältimiseks ja poolte huvide tagamiseks ka pikemaks perspektiivis, on oluline hoonestusõiguse seadmisel saavutada selge ja üheselt mõistetav kokkuleppe kõikides hoonestusõiguse sisusse kuuluvates tingimustes, eelkõige hoonestusõiguse tasu ning selle muutmise tingimustes. Kui sõlmida mõistlikel ning tasakaalustatud tingimustel hoonestusõiguse leping, on sellest võimalik võita mõlemal poolel ning hoonestusõiguse lepingu sõlmimine võib nii mitmeski olukorras osutuda kasulikumaks kui kinnisasja võõrandamine.

Autor: Toomas Tamme