Võlariigid pidurdavad Eesti kinnisvaraturgu

Ma ei pea silmas kinnisvara hinna dünaamikat, vaid turu arengu jaoks tegelikult märksa olulisemat indikaatorit ehk kauplemisaktiivsust. Esmapilgul on suisa üllatav, et 2011. aasta esimese seitsme kuuga tehti Tallinnas 2922 korteriomanditehingut, 2010. aasta sama perioodiga aga 3164 tehingut. Ka teiste suuremate linnade puhul kehtib sama – nii oli 17 suuremas linnas tänavu 7 kuuga sooritatud 4871 korteriomandi tehingut, mullu aga 5154.

Mis siis ikkagi juhtunud on? Eesti kinnisvaraturul on juba aastajagu oodatud, et kauplemine muutub aktiivsemaks ja aastaid tehinguid edasi lükanud pered viivad oma uue kodu soetamise plaani lõpuks ellu. Palju räägitakse ka välisinvestoritest, kes justkui meie kesklinnas tühjendusrallit teevad. Kriis on ju läbi, SKP on tõusutrendis, töötusmäär langeb, ka keskmine palk on hakanud ülespoole rühkima. Eesti Konjunktuuriinstituudi koostatav tarbijate kindlustunde indikaator on tasemel, millest kõrgem oli ta vaid buumiaegu, seega on ka rahva usk paremasse tulevikku täiesti olemas. Lisaks teeb rekordeid ka eraisikute deposiitide maht, juuni seisuga oli neid kokku ligi 4,5 miljardit eurot.

Kuna vaba raha otsib tavaliselt väljundit ning tugevaks alternatiiviks peetavad aktsiaturud on ebastabiilised nii meil kui ka mujal, olekski loogiline eeldus, et vaba raha suunatakse kinnisvarasse. Muidugi on veel variantideks ka erinevad võlakirjad ja tooraine, kuid nendesse investeerimine nõuab juba väga tugevat kodutööd ja paljudel pole selleks lihtsalt kas aega või viitsimist.

Tegelikkuses on teinud kinnisvaraturg aga üllatusliku vähikäigu, kusjuures põhjused on väga lihtsad. Esimene ja väga tugev tegur oli euro, mille käibele võtmine keeras inimeste ostuvõime täielikult pea peale ning mis reaalpalga langusele ainult hoogu juurde lükkas. Hinnatõus on kontrollimatu ning sisuliselt kulub see vaba raha, mille eest võinuks inimesed veel aasta tagasi minna puhkusereisile või maksta eluasemelaenuks, lihtsalt söögile.

Ainuüksi 100 euroga on võimalik teenindada ligi 20 000 euro suurust, 30 aastase tähtajaga eluasemelaenu. Seega iga 100eurone lisakulu kuus on kinnisvara osta soovivate isikute jaoks kulu, mis on võrdne ühe lisatoaga Tallinna keskpärases korteris. Muidugi muutis euro teisalt kinnisvarahinnad läbipaistvaks teistele eurotsooni investoritele, kuid nende roll on siiski Eestis pigem marginaalne.

Välismaalaste osakaal oli näiteks mullu Tallinna kõikides kinnisvara ostu-müügi tehingutes 13,4%, mida ei tasu küll alahinnata, kuid ei vasta mingilgi moel pettekujutelmale, mis välismaalaste aktiivsusest erinevate huvigruppide poolt loodud on.

Teine oluline tegur on asjaolu, et eraisikute poolt hoiustatud raha ei jagune ühtlaselt. On selge, et vaesed on jäänud masuga veelgi vaesemaks ja lõviosa vabast rahast on koondunud küllaltki väikese, võib-olla ehk 10 000 jõukama leibkonna kätte. Praegused vaba raha omanikud on varasemast oluliselt nutikamad ning enne investeerimisotsuste langetamist tehakse ära väga korralik eeltöö, hinnates nii kohalikke kui ülemaailmseid riske.

Kolmas tegur ongi rahvusvahelised uudised, mis suudavad tekitada turgudel ülikiireid ning vahel lausa hüsteeriasse kalduvaid reaktsioone. Kuniks rahaturud pole maha rahunenud, oleks naiivne arvata, et väikese Eesti kinnisvaraturul tehingute arv plahvatuslikult kasvab.

Kinnisvaraturu taastumine jääb esialgu tulevikku. Kõik eelnev avaldab kinnisvaraturule aga suuremat mõju, kui varasemalt eeldati. Palgatöötaja sööb oma raha maha ning alles jäänud eurode eest maksab veel aasta-paar enda poolt võetud või käendatud tarbimislaenusid. Hästi kapitaliseeritud isikutel pole aga investeerimisega mitte kuskile kiiret. Nutikamad kinnisvaraarendajad löövad muidugi juba kopa maasse, sest ehitushinnad on veel mõistlikumad kui buumi ajal, kuid oodatud ostjad on siiani jäänud tulemata.

Loomulikult ei väida ma, et Eesti kinnisvaraturg jääbki varjusurma. Nagu varem märgitud, siis kohalike näitajate poolest võiks tehingute arv olla juba praegugi tõusuteel. Sel aastal on lihtsalt tulnud üks üllatus teise otsa ning kinnisvaraostjad peavad kõigepealt tekkinud šokist üle saama. Kas see juhtub tänavu sügisel, järgmisel või ülejärgmisel aastal, näitab juba aeg.