Autor: Raul Reino • 18. aprill 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Sageli pööduvad kliendid kinnisvaramaaklerite poole küsimusega, kas kinnisvara on kasulikum kinkida või pärandada. Eriti sageli tõstatub antud teema vanemaealiste inimeste puhul, kes kõrgemas vanuses soovivad neile kuuluvat kinnisvara loovutada lähedastele inimestele ja siis tekib küsimus, milline õiguslik vorm selleks valida.

Enamus inimesi kaalub tavaliselt kinkelepingu ja testamendi vahel, kuigi tegelikult võib kinnisvara võõrandada ka klassikalise müügilepingu abil või siis jääda lootma juba pärimiseaduses kirjeldatud pärimiskorra sätete juurde.

Eelkõige tuleb vaadata, milliseid riske ühe või teise tehingu sõlmimine endaga kaasa toob. Suures plaanis jagunevad riskid kaheks: maksuriskid, mis tekivad nii olemasolevale kui tulevasele omanikule ning püsiva eluaseme säilimise riskid kinnisvara võõrandaja jaoks, sest ta ei ole enam omaniku staatuses. Viimane risk on aktuaalne just majanduslanguse perioodil esilekerkinud õpetlike näidete valguses, kus näiteks laste võetud laenude tagatiseks oli neile kuuluv kinnisvara, kus aga esivanem elas veel sees. Laenu aga ei jõutud teenindada ja pank nõudis eluaseme müüki…

Isikliku kasutusõiguse leping maandab riski

Samuti on olemas teoreetiline variant, et uuel omanikul, ükskõik kui lähedane sugulane see ka poleks, tekib mingil põhjusel vajadus saadud kinnisvara edasi müüa ajal, mil endine omanik on veel elus ja kasutab seda oma elukohana. Selle riski minimiseerimiseks on mõistlik võõrandamislepingute (müügileping, kinkeleping) puhul rakendada isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist.

Sel juhul on tegemist asjaõigusseaduses sätestatud õigusega, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse ning millele tuginedes saab korteri edaspidist kasutamist nõuda ka järgnevatelt omanikelt. Testamendi tegemise korral jääb eakas inimene kinnisvara omanikuks kuni surmani ja võimalus puudub, et ta oma kodust välja tõstetakse. Notariaalselt tõestatud testamendi tegemine on ka üks odavamaid võimalusi loovutada kinnisvara soovitud isikule, sest notaritasu on võõrandamislepingutega võrreldes väiksem.

Pärandvara müügist saadav kasu maksustatakse

Kui nüüd vaadelda maksuriske, siis kõige olulisem on meeles pidada, et pärandimaksu Eestis ei ole ja seega pärandi vastuvõtmist ei maksustata. Küll aga tuleb arvestada seda, et kui pärija asub hiljem vara müüma, siis kuulub saadav kasu tulumaksuga maksustamisele. Kuna kasu all mõistetakse saadud tulu ja soetusmaksumuse vahet, siis läheb tulumaksu alla praktiliselt kogu saadav müügisumma, sest pärimise puhul on soetusmaksumus null eurot. Tulumaksust pääseb pärija vaid juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana.

Põhimõtteliselt sama printsiip kehtib ka kinkelepingu puhul, mille juures kingi saaja peab hilisemal võõrandamisel tasuma müügi tulemusel saadavalt kasult seaduses sätestatud ulatuses tulumaksu. Ka siin on soetusmaksumuseks null eurot ja tulumaksuvabastus tekib siis, kui kingi saaja kasutas eluruumi oma alalise elukohana.

Seega maksude mõttes erilist vahet pole, kas kinkida või pärida, sest mõlemal juhul ei pea kingi andja või pärandaja ise tulumaksu maksma ja kingi või pärandi saaja peab hilisema müügi korral tasuma tulumaksu kogu müügisumma pealt.

Ainsaks võimaluseks, kuidas senine omanik saab vähendada tulevase omaniku tulumaksukohustuse summat, on see, kui omanik kasutab võõrandamiseks müügilepingut, kuhu märgitakse müügisumma, mis hilisemal müügil muutub uue omaniku jaoks kõrgeks soetusmaksumuseks. Seda võidakse aga käsitleda maksuameti poolt fiktiivse tehinguna, millel võivad tekkida osapoolte jaoks kurvad tagajärjed, ning seepärast antud viisi tulumaksukohustuse vähendamiseks soovitada ei saa.

Kinkelepingu sõlmimisel notaritasu aluseks vara turuhind

Otsuseid langetades peavad huvitatud isikud arvestama ka sellega, et pärimise protseduur võtab omajagu aega ja seepärast on oluliselt lihtsam, kui pärandaja ei tee testamenti ega minda ka seadusjärgse pärimise teed, vaid kasutatakse notariaalset kinkelepingut vara kinkimisel. Siin võib tekkida küsimus, et kui tulumaksuseaduse mõttes on soetamismaksumuseks null eurot, siis kuidas arvutatakse notaritasu? Kinkelepingu sõlmimisel sõltub notari tasu kingitava vara väärtusest. Notarid ei aktsepteeri seda, kui osapooled ütlevad vara väärtuseks näiteks 100 eurot. Reeglina on tasu arvestuse aluseks vara turuhind ehk selle kohalik keskmine müügihind.