Riigikohus leevendas ehitajate riske

Kohtupraktikas on välja kujunenud kaks olulist põhimõtet, mis on ehituse töövõtulepingutest tulenevad riskid asetanud suures ulatuses ehitajate kanda. Esiteks eeldatakse, et töövõtja on professionaalne ehitaja, kes peab lepingu sõlmimisel suutma näha suuremat pilti ning arvestama ka töödega, mis ei pruugi tellija poolt esitatud lähteandmetest või projektist otseselt selguda. Seejuures peab töövõtja kontrollima tellija tehtud eeltöid, sh projekti, ja võimalike puuduste avastamisel juhtima sellele tellija tähelepanu. Teiseks eeldatakse, et töövõtulepingus kokku lepitud eelarve on töövõtjale siduv, seda eriti hankemenetluses sõlmitud lepingute puhul, kus hind on hanke oluliseks tingimuseks.

Tellijad on viidatud põhimõtetele tuginedes nõudnud ehitajatelt algse eelarve piires sageli selliste lisatööde tegemist, mis lepingu sõlmimisel ei olnud kuidagi ette nähtavad, küll on aga osutunud lõppastmes töö eesmärgi saavutamiseks vajalikuks.

Riigikohus on oma 19.12.2017 otsuses selgitanud mitmeid aktuaalseid küsimusi ning nihutanud ehituslepingutest tulenevaid riske mõnevõrra rohkem tellija suunas. Põhimõtteliselt ei ole Riigikohus kahtluse alla seadnud ehitaja kui professionaali kõrgemat hoolsusstandardit, mistõttu töövõtja peaks tööde mittenõuetekohase kvaliteedi eest vastutama üldjuhul ka olukorras, kui see on tingitud tellija valedest lähteandmetest (töövõtja siiski vabaneb vastutusest, kui ta kontrollis tellija lähteandmeid ning juhtis vigadele tähelepanu).

Küll aga ei tulene eeltoodust, et töövõtja kanda peaksid jääma tellija valedest lähteandmetest tulenevad lisakulutused. Riigikohus leidis, et ka professionaalsel töövõtjal peab olema võimalik temale kättesaadava teabe alusel majandus- või kutsetegevuses tavalist hoolsust rakendades arvestada, milliste tööde tegemine võib lepingu eesmärgi saavutamiseks vajalikuks osutuda. Kui aga tellija on töövõtjale andnud sootuks valed andmed või andmete puudulikkus on võimalik avastada alles ehitamise käigus, siis ei saa eeldada, et sellest tulenevat hinnariski kannaks töövõtja.

Sageli sisaldub töövõtulepingutes tingimus, et töövõtja peab saavutama teatud töö eesmärgi ning tegema selleks eelarve raames kõik vajalikud tööd, isegi kui nendes pole lepingus algselt kokku lepitud. Riigikohus leidis, et kui tellija esitatud andmete põhjal ei olnud alust eeldada teatud tööde tegemist, siis ei saa eeldada, et vastavad tööd oleks eelarvega hõlmatud.

Vastupidist sätestav lepingutingimus võib olla tüüptingimusena tühine. Samuti võivad olla tühised lepingutingimused, milles töövõtja peab võtma enesele tellija andmete õigsuse ja objekti tegeliku seisu väljaselgitamise riski või mille kohaselt kõik hankedokumentide ebaselgused tõlgendatakse tellija kasuks. Tüüptingimuste regulatsioon on eriti aktuaalne riigihanke tulemusel sõlmitud lepingute puhul, kus läbirääkimiste võimalus reeglina puudub.

Praktikas tekib sageli vaidlusi, kui tööde teostamise käigus lepitakse lisatöödes kokku, kuid selle kohta ei vormistata nõuetekohast lepingu muutmise kokkulepet. Riigikohus viitas siinkohal VÕS § 13 lg-le 3, mille kohaselt kui lepingus on ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Seega isegi kui lepingu muutmine jäi nõuetekohaselt vormistamata, ei välista see töövõtja õigust nõuda hiljem faktiliselt tehtud lisatööde eest tasu maksmist.

Samuti tekitavad vaidlusi olukorrad, kui lepingus on nimetatud poole volitatud isik, kuid faktiliselt viibib objektil hoopis teine isik. Ühelt poolt annab see teine isik justkui mingeid lepingu täitmise seisukohast olulisi korraldusi, teisalt vaidluse korral hakkab aga pool tuginema sellele, et isikul polnudki volitusi. Riigikohtu arvates tuleb sellises olukorras omistada isikule taluvusvolitus, kui tema positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võis teine pool mõistlikult eeldada, et sellele isikule on volitus antud.

Kokkuvõttes saab Riigikohtu 19.12.2017 otsusest järeldada, et tellijad peavad edaspidi ehitustööde tellimisel eeltöö paremini ära tegema. Puuduliku või pooliku projekti korral peab ehitaja iseenesest tagama tööde nõuetekohase kvaliteedi, kuid see ei pruugi tähendada, et muutmis- või lisatöödega kaasnevad kulutused peaks jääma algse eelarve raamesse. Selles osas töövõtjat ebamõistlikult kahjustavad lepingutingimused võivad osutuda tüüptingimustena tühiseks.

Autor: Leonid Tolstov, PhD Advokaadibüroo TGS Baltic partner ja vandeadvokaat