Kinnisvaraekspert: ehituskvaliteet mõjutab korterihinda

Käesolevas analüüsis on aluseks võetud Tallinna 2016. aasta esimese 10 kuu korteriomanditehingute keskmised väärtused. „Tulemused kinnitavad, et aastakümneid raiutud dogma, justkui kinnisvara väärtust mõjutab ainult asukoht, on poolik. Tegelikult määrab paraja annuse kinnisvara väärtusest ka korteri ehitusaasta, täpsemini küll konkreetse ajastu projekteerimistrendid ning ehitusstandardid- ja materjalid,“ sõnas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

Hinnas on ajalugu ja asukoht

Enne 1939. aastat ehitatud kortermajade keskmise hinnatase on kõrge, 1920 eurot korteri ruutmeetri eest. Neis mängib Soomani sõnul siiski suurt rolli asukoht. „Siia gruppi ka vanad üles vuntsitud toonased linna äärealad, mis täna on kesklinna osaks või selle lähipiirkonnaks - Uus Maailm, Kassisaba, Kalamaja jms. Kuid hinnas on ka ajalugu, mis selgitab ka selle kategooria kõige kõrgemat ruutmeetrihinda.”

Korralikud kivimajad

Aastatel 1940-1970 ehitatud kivimaju nimetad Sooman korralikeks ja ka korterihinnad ei ole neis kõige odavamad, keskmine on 1445 eurot. Iseloomulikuks olid kõrgete lagedega Stalini-aegsed avarad korterid ja väga kompaktse ruumijaotusega tellisest või tuhaplokist nn hruštšovkad. „„Kivimaja on ikka kivimaja“, ütlevad ostjad ja maksavad parema heliisolatsiooni ja soojapidavuse eest ka kõrgemat hinda. Samas on paljude selliste majade tehnosüsteemid juba mitmendat ringi mädad ja vajavad taas vahetuskuuri,” sõnastab Sooman.

Paneelmajade ajastu

1971-1990 oli paneelmajade ajastu ning sel perioodil ehitatud kortermajade keskmine korterihind on 1278 eurot. Ehkki ehitati veel ka hruštšovkasid, kerkisid kümned tuhanded kõigi mugavustega magalarajoonide korterid just sellel ajastul - loodi meile praegusel kujul tuttavad Väike-Õismäe, Mustamäe ja Lasnamäe. „Tehingute keskmine hind indikeerib ostjate seisukohta paneelmajade suhtes väga üheti mõistetavalt - paneelmajad on elamufondi autsaiderid, mida ostavad need, kellel raha rohkemaks ei jagu. Piirkonnal pole mingit vahet, ka kesklinna paneelmajad on muudest sama piirkonna korteritest tugevalt odavamad,” selgitab Sooman.

Eramajajade ja metsatukkade lähedus annab hinnalisa

1991-2000 loodud üsna piiratud hulgal kortermajades on keskmine hind 1470 eurot, kusjuures suur osa neist rajati Lasnamäele Pirita-Kose poolsesse serva. „Ehkki vahemaa kesklinnaga on suur, annab eramajade ja metsatukkade lähedus hinnalisa, suurimat rolli mängib aga viimaste paneelmajade värskus võrreldes 70ndatel või 80ndatel ehitatud majadega. Hilisemad Lasnamäe mikrorajoonid olid projekteeritud ka märksa elanikesõbralikemaks ning puudust ei ole mänguväljakutest ega haljasaladest.”

Kinnisvarabuumi kortermajad

2001-2010 ehitatud kortermajades on keskmine hind 1741 eurot. Need kortermajad ehitati enamus kinnisvarabuumi eel või ajal. „Mõni tegi hästi, mõni halvemini, kuid visuaalselt ehitati need majad siiski uue ajastu standardite kohaselt ning ka nende amortisatsioonitase on keskmisest madalam. Lisaks välisele esteetikale ajab hinna kõrgeks ka asjaolu, et 10-15 aastat vanas korteris on palju sisustust veel kasutuskõlbulik ning sellest tulenevalt on võimalik täielikult möbleeritud korteri eest ka väärikat tasu küsida,” analüüsib Sooman.

Tänased majad olulisemalt energiasäästlikumad

2011-2016 ehitatud kortermajades on keskmine ruutmeetri hind 1874 eurot. „Siin polegi midagi ülearu kommenteerida. Nagu uhiuus auto maksab pruugitust rohkem, maksab rohkem ka uus korter, ükskõik, kas ta asub Koplis, Mustamäel või Kesklinnas. Üks märksõna siiski - tänased uued majad on muutunud oluliselt energiasäästlikemaks ning kõrvalkulude alanemise nimel on ostjad valmis pinna enda eest rohkem maksma.”