Autor: Mika Sucksdorff • 25. veebruar 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Paindlikkust kahandab ka Eesti majanduse paranemisega kasvanud huvi äripindade ostmise vastu nii välis- kui ka kohalike investorite poolt.

Võib öelda, et tänaseks on Tallinna ärikinnisvara sektoris langus kindlasti selgelt pidurdunud ning teatud segmendi puhul võib juba rääkida ka languse peatumisest. Ettevõtete omanikud ning juhid näevad tulevikku ettevaatlikult positiivsena ja seda toetavad Eesti majandusnäitajad, mis on olnud positiivsed juba kolm kvartalit järjest. Hea on see, et viimase poole aasta jooksul on mitmed firmad julgenud teha tulevikku suunatud laienemisotsuseid, mis olid mõnda aega edasi lükatud.

Tallinna äripindade tänast olukorda on mõjutanud buumi ajal toodetud kvaliteetsed büroohooned ning buumile järgnenud majanduslangus. Turule tuli häid ja väga häid pindu soodsate hindadega. Veel 2010. aasta kevadel oli üüriturul parim aeg endale uus pind soetada või olemasoleva üürilepingu tingimusi parandada. Uute pindade vakants oli suurem, kui kinnisvara omanikele meeldis, mistõttu hinnaläbirääkimistes oldi paindlikumad. Nii tekkis kerge liikumine kõrgema klassi äripindadele ning üldine tarbitava äripinna kvaliteedi pilt muutus. Praegu ja tulevikus mängib järjest suuremat rolli kvaliteet ning nt keldrites asuvad äripinnad leiavad teise kasutuse.

A+ ning A klassi büroohoonete vakantsus väheneb järjest ning seda väga paljuski B klassi bürooruumide arvelt. Kesklinna äripindade osas on peaaegu vaakum. Samas, büroohoonetes peaks olema ruumi vakantsus vähemalt 5%, juhuks kui olemasolevatel üürnikel tekib laienedes vajadus täiendava büroopinna järele.

Seega ennustame 2011. aastal juba survet hindade tõstmiseks. Hinnadiferents erinevate klasside vahel kasvab. Esimesena hakkavad tõusma A klassi bürooruumide hinnad ning järgmisena madalamate klasside omad. 2011. aastaks prognoosime ca 5% hinnatõusu A ja A+ klassi büroopindade osas, B ning madalama klassi büroohoonetes hindade tõusu ette näha ei ole. Hinnad tõusevad, sest vakantsus muutub järjest väiksemaks ning üürileandjad on hindade osas üha vähem paindlikud. Kui hoonete omanikel puudub vajadus iga hinna eest hoonet üürnikega täita, puudub ka vajadus hindade alandamiseks.

Madalama klassiga äripindade vakantsus on kasvanud ning muutust pole oodata ka järgmisel poolaastal. Seda olukorda võivad mõjutada laienevad ning uued, alustavad ettevõtted. Samas on kaubanduspindade vakantsus endiselt nullilähedane. Ka Kristiine keskuse laiendus ei toonud leevendust, kuna kaubanduskeskuste ukse taga on järjekord ettevõtjaid, kes tahaksid üürida kaubanduspinda.

Uusi laopindasid pole juurde tulnud. Küll on renoveeritud vanu ladusid. Endiselt on nõudlus suur väikeste, umbes 35 –150 m2, ladude järele. Hästi on õnnestunud projektid, kus väiksemad laod ja bürooruumid on koos suhtes 1/3 kontor ning 2/3 ladu.