Veljo Kuusk: tõusu võti on pankade käes

Ärikinnisvara väärtus toetub selle võimele toota investorile raha.  Mida kättesaadavam on pangalaen, seda likviidsem turg ja seda enam tõusevad hinnad. Praegu aga pangad sisuliselt ärikinnisvara ei finantseeri.

Oma kogemustest võin öelda, et ka rahvusvaheliselt väga tugevatele tegijatele pakutakse laenu äärmiselt halbadel tingimustel ja väga pika ooteajaga. Kuniks värske ja agressiivse põhitegevusega (s.t laenu andmisega) pank ei sisene või mõni olemasolev ei ärka, ei muutu sektoris midagi oluliselt paremaks ega kallimaks.

Alanud aasta suhtes olen optimistlik ja usun, et eelkõige tarbimise kasvuga elavneb oluliselt kaubandus ning kiiret tõusu alustab kaubanduskinnisvara turg. Just suured, enam kui 15 000 ruutmeetrised kaubanduskeskused jäävad väga atraktiivseteks objektideks. Põhjuseks asjaolu, et kuna oma sisemajanduse kogutoodangu näitajate poolest on Eesti Lääne-Euroopa ja Skandinaavia keskmisest tasemest pea kaks korda maas, liigume tahes-tahtmata neile lähemale. Palgad moodustavad 30-40%, kuid toit, kodu ja püsikulud on samal tasemel. Seega saab ülejäänud palgakasv minna ainult tarbimisse.

Arvan, et näeme selles osas investorite poolset huvi paremate kaubandusobjektide puhul isegi alla 8% tulutasemega, kuna üürid on masu ajal suhteliselt alla surutud ja majanduse tõusupotentsiaal annab lootust, et tulutase investeeringult kaubanduskeskustesse lähiaastatel oluliselt paraneb.  Uute konkureerivate keskuste ehituse rahastamist pangad ei toeta ja seega on kaubanduskeskuste omanikud tõenäoliselt üha rõõmsama silmavaatega.

Bürookinnisvaraturul näen stabiliseerumist eelkõige kaasaegsete ärihoonete osas. Ennustada võiks isegi üüritõusu, kuna uusi objekte ei ehitata ja olemaolevad hakkavad täis saama. Vanemate hoonete osas jätkub hinnalangus ja arvan, et enam kui kümme aastat vana B klassi hoone puhul jäävad oodatavad tulutasemed alatiseks kahekohalisteks. Kõik on siiski kinni laenufinatseerimisest ja seetõttu ei pea ma reaalseks alla 9-10% tulutasemel tehinguid ka uuemate büroohoonete puhul.

Üllatusi võiks tuua tänavu tootmiskinnisvara. Nüüd, mil euro kehtib ja kõik sisendid on selgelt näha välisettevõtetele, leidub kindlasti julgeid, kes eelkõige nii hinna, üldkulude, kui ka maksude kaalutlustel oma tootmisüksusi siia võiks kolida.

Seda, et turg läbi suuremate ja keskmiste välisfondide sisenemise läbi järsult üles liiguks, ma ei usu. Laenutingimused on ju karmid ja turg väike. Tegijateks jäävad kohalikul turul juba tegutsevad kapitaliseeritud investeerimisettevõtted ja Skandinaavia erakapital. Meie tillukese turu jaoks on seda täpselt nii palju, et tekitada turul elavnemist.

Suuremate Briti pankade laenuportfellides tuleb sel aastal Euroopas refinantseerida laene meie mõistes hiigelsummades, ei usu, et mõnel uuel pangal oleks aega ja vahendeid täiendavalt Eestisse siseneda. Seega sõltub meie turg Skandinaavia pankade tegevuskavast. Hoian pöialt, et pankade juhatustes olevad eesti mehed julgeksid ja suudaksid veenda otsustajaid kohalikku majandusse uuesti laenu andma ja pangad asuksid oma portfelle kasvatama sarnaselt aastatele 1998–2004. See tagaks turule hädavajaliku likviidsuse.

Brave Capitali sihiks on alanud aastal koguportfell mahuga 100 miljonit eurot. Jätkame aktiivselt objektide sisseostmist. Plaan on kasvatada portfelli kiiresti, samas mitte turuhindu üles surudes. Kuna objekte on turul palju ja lähiajal on oodata paljude laenulepingute lõppemist, siis võib turule tulla mitmeid põnevaid objekte. Seni meil ”püssirohtu” jätkub.

Soetatud vara osas planeerime ümberehitusi ja parendusi ning üürnike restruktureerimist. Ootame huviga Läti majanduse ärkamist ja oleme valmis paranemismärkide ilmnemisel sinna koheselt sisenema, sest näeme seal suurt kasvupotentsiaali.

Autor: Veljo Kuusk