Domus: keskmise palga ja ruutmeetrihinna seos ülehinnatud

Domus Kinnisvara tegevjuht Raul Reino ei pea mõistlikuks analüüsida kinnisvaraturgu keskmise palga ja keskmise ruutmeetrihinna seose toel.

"Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast," avaldab Reino ettevõtte blogis.

Äsja avaldas statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes möödunud aasta III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9%. Veidi varem avaldas statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, aasta tagasi oli ruutmeetri keskmine hind 14 900 krooni.

"Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii?" küsib Reino.

Vastus peitub tema sõnul selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks just kõige paremini. "Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes kolm aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul," märgib Reino.

Reino arvates on mõistlik kinnisvaraturgu analüüsides vaadata maailma võimalikult laialt, sest mikro- ja makroriskide hulk, mis turgu mõjutab, koosneb paljudest komponentidest.