Maakler: korteriturg ägas raskuste all

Uus Maa Kinnisvarabüroo konsultant Margit Sild kirjutab, et  2009. aasta jääb meelde kui keerukas aeg kinnisvarasfääris ja ei saa salata, et ka Tallinna kesklinna korteriturg ägas raskuste all.

Aasta alguses toimus vaid marginaalne hulk tehinguid – nt jaanuaris 2009 tehti ainult 56 ostu-müügitehingut kesklinna korteritega. Keskmine ruutmeetrihind oli siis 21 569 kr. Ehkki järk-järgult tehingute arv suurenes, püsis see maikuuni vahemikus 60-80 tehingut kuus ja hinnatase jäi aasta esimesel poolel ca 21 000 kr/m2 ja ca 22 000 kr/m2 vahele. Suvel toimus järsem hinnalangus ja Tallinna kesklinna korterite keskmine ruutmeetrihind oli juunis juba ca 18 071 kr ja juulis 16 792 kr. Viimane ongi maa-ameti statistika põhjal madalaim ruutmeetrihind kesklinnas viimaste aastate jooksul. Juulis jõudis tehinguarv pea 100 juurde ja oktoobris juba 148-ni. Eelmise aasta viimases kvartalis püsiski ostu-müügitehingute arv üle 100 ja tehinguhinnad kõikusid ca 17 000 ja 19 000 kr/m2 vahel.

Kuna selle artikli kirjutamise ajaks ei olnud laekunud veel 2010. aasta jaanuarikuu statistika,  ei saa veel käesoleva aasta alguse täpseid numbreid välja öelda, aga ca nädal enne jaanuari lõppu võib öelda, et 2010. aasta esimene kuu edestab 2009. aasta sama perioodi ja julgen arvata, et nii tehinguvaest kuud kui 2009. aasta jaanur me enam niipea ei näe ning lähiajal püsib tehinguarv ja kesklinna korterite hinnatase suhteliselt stabiilsena.

Mis siis iseloomustas Tallinna kesklinna korteriturgu möödunud aastal?

Kindlasti väärib märkimist, et eelmisel aastal taastus investorite huvi osta Tallinna kesklinna kinnisvara. Lõviosa investoreist olid meie põhajamaised naabrid Soomest, kuid lisaks välismaistele investoritele oli taas ka kohalikke, kes ostsid kortereid, lootes tabada hinnapõhja. Praegu on suurimaks probleemiks nn heade pakkumiste vähesus, kus korteri kvaliteet ja hind oleksid tasakaalus. Valdav osa välisinvestoreid eelistab südalinna piirkonna uuselamute 2- või 3-toalisi kortereid või siis ka vanalinna renoveeritud majade kortereid; kohalike investorite valikud on märksa laiemad.

Taas on hakatud mõtlema ka uutele arendusprojektidele ning arendajad avalikkuse ette tulemas uute korterelamutega või renoveerimisprojektidega. Karta võib küll, et tänane ostja ei ole nii varmalt valmis korterit ostma nn paberilt, ilma et maja oleks lähiajal valmimas. Igatahes ollakse hoolsamad uurima arendaja tausta ja sõlmitavaid lepinguid. Samas on kindlasti olemas ostjad, kes ootavad neid uusi arendusprojekte, kuivõrd olemasolevatest on alles vaid jäägid ja hea korteri leidmine on tänasele ostjale võtmetähtsusega.

Enamik kortereid ostetakse siiski endale elamiseks ja viimasel ajal on ostuni jõudnud ka nt need pered, kes vahepeal otsust edasi lükkasid ja elasid pärast oma eelmise kodu müüki üürikorteris ja ootasid edasist hinnalangust. Tõdemus, et heade korterite valik ei ole suurenenud (nagu loodeti, oodates sundmüükidega turule paisatavaid nn pärleid), on pannud nii mõnegi inimese ostuotsuse ette ja on taas on tekkinud olukorrad, kus hea ja meelepärase korteri ost tuleb kiiresti otsustada või isegi osaleda enampakkumisel. On tõde, et müügis olevaid kortereid on palju ja ostjaid nende kohta müüjaid kurvastavalt vähe, kuid kuna kesklinna kinnisvara on sageli eripärane, võib ka praegu ette tulla, et nt mingis piirkonnas ja mingitele kindlatele parameetritele vastavate korterite osas ületab nõudlus pakkumist.  Nii et teatud korterite osas valitseb ka praegu defitsiit. See aga on Tallinna kesklinna (sh vanalinn ja Kadriorg) eripära ja iseloomustanud kesklinna korteriturgu ajast aega. Kindlasti tasub tänasel ostjal oma valikuid põhjalikult kaaluda, arvestades ka pikemat perspektiivi.