Kommentaar: rahapuuduses korteriühistud jätavad lume koristamata

Vastavalt Võlaõigusseaduse (RT I 2001, 81, 487) (edaspidi VÕS) § 1059 on ehitisealuse maa omanik või isik, kellel on muu asjaõigus, mille alusel ehitis on püstitatud, vastutab ehitise kokkuvarisemise tõttu, ehitiselt selle osade, jääpurikate või muu sellise eraldumise ja allalangemise tõttu tekkinud kahju eest, välja arvatud juhul, kui ta tõendab, et kahju põhjustas vääramatu jõud või kannatanu tegevus. Ehitusseaduse ( RT I 2002, 47, 297) § 3 sätestab nõude, mille kohaselt ehitis ei või ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste tervist ja sama seaduse § 29 lg 1 p 4 kohaselt peab ehitise omanik tagama ehitise ohutuse selle kasutamisel.

Korteriühistu (hageja ja kostja ühistu) ja ühisuse (hagejad ja kostjad korteriomanikud) erinevast õigusvõimest jne tulenevalt on ka korrashoiufirma vastutus erinevate valitsemisvormide korral tõlgendatav ja hinnatav samuti erinevalt.

Kui korteriomanikud on määranud üldkoosolekul valitseja tuleneb valitseja ja korteriomanike vastutus, kohustused ja õigused suures osas Korteriomandiseadusest (RT I 2000, 92, 601) (edaspidi KOS) ja Asjaõigusseadusest (RT I 1993, 39, 590) (edaspidi AÕS). Sellisel juhul teeb valitseja hoone korrashoiuks vajalike tegevusi hoone kaasomanike (korteriomandi omanike) nimel lähtudes KOS-st, sõlmitud võlaõiguslikest töövõtu- või käsunduslepingutest, kokkulepetest ja üldkoosolekute otsustest ning olemasolevatest majandamiseks ettenähtud finantsvõimalustest (majanduskavast). KOS § 21 lg 1 p 2 kohaselt on valitseja kohustatud rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Vastavalt KOS § 15 lg 6 p 2 käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. Valitsejal on õigus korteriomanike nimel teha kulutusi kaasomandi korrashoiuks, mis ei ole suuremad, kui ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest tulenev suurem ümberkorraldus. Kulude tegemisel peab aga valitseja lähtuma olemasolevatest finantsvõimalustest ja majanduskavas ettenähtud vahenditest.

Korteriühistu lähtub majandamisel suures osas Korteriühistuseadusest (RT I 1995, 61, 1025), KOS, AÕS ja Mittetulundusühingute seadusest (RT I 1996, 42, 811). Korteriühistu enamus juhtudel sõlminud võlaõigusliku käsundus- või töövõtulepingu korrashoiufirmaga (kinnisvara korrashoiu leping). VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või midagi tegemata jätma. VÕS § 8 lg 2 sätestab põhimõtte, mille kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 11 lg 3 kohaselt peavad pooled kõik lepingu objektiga seotud kohustused kajastama samas vormis ning reeglina ka samas dokumendis. Vorminõude täitmata jätmine toob üldjuhul kaasa vastava kokkuleppe tühisuse vastavalt Tsiviilseadustiku üldosa seadusele ( RT I 2002, 35, 216). Seega vastutab korrashoiufirma ainult oma lepinguliste kohustuste eest, mis on lepingus sätestatud. Seega on oluline juriidiliselt korrektse ja põhjaliku võlaõigusliku lepingu sõlmimine.

Kahjude hüvitamise kohustus väljaspool lepingulisi suhteid tekib siis, kui rikutakse mingit üldist kehtivat hoolsusnormi st, et tehakse midagi, mis ei ole lubatud, või jäetakse tegemata midagi sellist, milleks ollakse kohustatud. Deliktilise vastutuse tekkimise ainsaks aluseks on kohustuslike õigusnormide rikkumine. Vastutuse tekkimise eelduseks on vajalik järgmise nelja elemendi samaaegne olemasolu:

1) seadusega kaitstud õigushüvede rikkumise tulemusena peab olema kannatanul tekkinud kahju;2) kahju tekkimise põhjuseks peab olema kahjutekitaja käitumine ehk kahju tekkimine peab olema kausaalses seoses isiku õigusvastase teoga;3) kahju peab olema tekitatud õigusvastaselt;4) kahju peab olema tekitatud süüliselt, seega kas tahtlikult või hooletuse tõttu.

Vastutuse jagunemine korrashoiufirma ja korteriühistu või korrashoiufirma ja korteriomanike vahel on laiem keerulisem teema, kus tuleb lähtuda iga konkreetse kaasuse asjaoludest ja kohtupraktikast.  Korteriühistul on õigus nõuda nt ehituskonstruktsiooni veast tuleneva kahju korral kahju sisse ehitusfirmalt, kui kahju oli põhjustatud olulise ehitus- või projektrrimisvea tõttu jne. Märgitud võimalus on paljuski teoreetiline, kuna paljud ehitusfirmad on oma tegevuse lõpetanud, likvideerimisel või pankrotis. Valitsejal on võimalik korteriomanikelt nõuda kahju hüvitamist nt siis, kui korteriomanikud on jätnud valitsejat informeerimata kinnistul paikneva hoone olulisest puudusest, mida valitsejal ei ole tavapärase ülevaatuse käigus võimalik avastada.

Eriolukordi ja erinevaid võimalikke kaasusi on palju. Paljudel juhtudel on korrashoiufirmad ja ühistud oma seadusest ning lepingust tuleneva vastutuse kindlustanud edasi kindlustusfirmas. SOL Eesti on sõlminud oma tegevuse piisava vastutuskindlustuse lepingu. Seega saab soovitada kindlasti korteriomanike poolset kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja samuti korteriomanike vastutuse kindlustamist.