Kinnisvara statistikast tuleb eemaldada äärmused

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark kirjutab, et anomaaliate kõrvaldamiseks statistikast aitab näiteks meetod lõigata maha 10% kõige madalama ja kõige kõrgema hinnaga tehinguid. Siis jäävad äärmused välja ja tulemus on reaalsem.

Mediaanhind ja keskmine hind on laias laastus samad asjad, mille leidmise metoodika pisut erineb. Ega siin tegelikult vahet ei ole kumba kasutada. Mina isiklikult kasustan enamasti keskmist hinda.

Olen keskmisthinda mediaanhinnaga võrrelnud - need liiguvad üsna täpselt samas rütmis. Seega on tegemist nö koolkonna vahega - kellele meeldib üks, kellele teine.

Sama teemat jätkates peab olulist vahet tegema tehinguhinnal ja väärtusel.

Keskmine tehinguhind on hind, mis peegeldab antud valimi keskmist hinda, kuid kas see valim vastab turu üldisele struktuurile?

St kui ühel kuul tehakse tehinguid odava varaga, siis on keskmine tehinguhind madal. Järgmisel kuul aga tehakse tehinguid pigem kallima varaga.

Statistika näitab sellisel juhul, et keskmine tehinguhind on oluliselt tõusnud. Samas aga ei pruugi olla turul midagi muud toimunud, kui vaid nihe tehingute struktuuris.

Statistika juures aga soovitaksin lõpetuseks meenutada alati vana tõde, et on olemas väiksed valed, suured valed ja statistika! Statistikat kasutades peab alati süüvima, mis peitub numbrite taga. Turust tervikliku pildi saamiseks ei saa vaadata ainult tehingute arvu või keskmist hinda või mediaanhinda, vaid vaadelda ja analüüsida tuleb ikka andmete kompleksi, mis kajastavad turgu laiemalt.

Muidu ongi oht, et ühekordne anomaalia petab ära ja sel põhjusel saavad langetatud valed otsused.