Turg nõuab vara hindamiseks alternatiivseid võtteid

Praeguses turusituatsioonis on hulk varasid, mille eripäraks on, et nende objektidega võrreldavate varadega pole müügitehinguid tehtud, kirjutab Margus Pilv, Pindi Kinnisvara eluruumide hindamisosakonna juhataja.

Puudub tehingute taustinfo, vabaturu põhimõtetel toimiv üüriturg praktiliselt puudub, likviidsus on nullilähedane või müügiperiood on määramatu ning hindajad võivad hindamistellimustest ära öelda, kuna turuväärtust on liiga keeruline määrata.

Kinnisvarahindajate tööd reguleerib hindamisstandard ning rahvusvahelisest hindamisstandardist lähtudes saab rakendada ka muid väärtusi, mida saab kasutada erinevate sotsiaalobjektide (näiteks staadionid, spordirajatised, haiglad), raskelt määratletava parima kasutusega (näiteks sihtotstarbeta või maatulundusmaa, sihtotstarbega planeeringuta hoonestamata kinnistud, transpordimaad) ning ka mõnede äriobjektide puhul (näiteks teatud kindla spetsiifikaga raskelt ümberkohandatavad tootmishooned jne).Piiratud turuga vara väärtus on turuväärtuse alaliik, mis arvestab, et hinnatav vara äratab konkreetsel hetkel suhteliselt väheste potentsiaalsete ostjate huvi turutingimuste, unikaalsete omaduste või muude faktorite tõttu. Neid varasid on küll võimalik vabal turul müüa, ent see nõuab tavalisest pikemat müügiperioodi, näiteks eksklusiivsed eramud.

Alljärgnevalt põhilised alternatiivsed hindamismeetodid, mis on sobilikud nii klientide konsulteerimisel, auditeerimisel, varaliste vaidluste lahendamisel ning tavaliselt ka finantsasutuste tarbeks.Seob vara konkreetse investori või investorite grupiga, kellel on kindlad investeerimiseesmärgid ja/või kriteeriumid, mis ei kattu turu keskmisega, näiteks oodatav tulunorm ehk aastane tootlus erineb turu keskmisest. Kasutatav erinevate fondide auditeerimisel, kellel on väga pikaajalised investeerimiseesmärgid ja need ei ole alati turuga kooskõlas.Väärtus, mida konkreetne vara annab ettevõttele, mille osaks ta on ja ei arvesta parimat kasutust ja seetõttu ei ole turuga seotud, näiteks eriotstarbelised tootmishooned, kuhu on investeeritud konkreetse sektori põhiselt ning millel on oluline lisandväärtus ettevõtetele.Hindamismeetod, mis põhineb maa jooksva kasutuse turuväärtuse hinnangul, millele lisanduvad asendus- või taastamiskulud (tavaliselt ehitus- või renoveerimismaksumus tänastes hindades). Sellest lahutatakse füüsiline ja moraalne amortisatsioon, tulemuseks  mitte-turuväärtus - jääkasendusmaksumuse hinnang.

Eriväärtus

Eriväärtus on väärtus, mis peegeldab turuväärtust teatud tingimustel, mis peavad hinnangus olema selgelt välja toodud. Eriväärtust rakendatakse kliendi konsulteerimiseks juhul, kui tellija arvestab turust erinevaid tingimusi või kui objekt on koormatud vabaturu tingimustele mittekohaste tingimustega. Eriväärtust saab määrata näiteks maatulundusmaa sihtotstarbega maatükile, mille detailplaneering on veel koostamisel või puudub.Investeeritud vara väärtus

Kasutusväärtus

Jääkasendusmaksumus