Hea aeg üürileping üle vaadata ja seda muuta

Saneerimise kohta ütles Loor, et saneerimisnõustaja võib üritada saneerimiskavaga üürilepingu tingimusi muuta, näiteks vähendada üürihinda, aga seadusest tulenevalt ei tohiks saneerimise korral lepingut etteulatuvalt ümber kujundada. 

Võlaõigusseaduse §-st 97 rääkides viitas Loor sellele, et esimese astme kohtus on lahend selle kohta, et ühe poole äririske ei tohi teisele poolele üle kanda. Näiteks, kui üürnik põhjendab üürilepingu rikkumist müügi kiratsemisega, siis üürileandja saab öelda vastu, et majanduse tüklilisust oleks pidanud hoolas üürnik ette nägema.

Samuti rääkis Loor, et üürnik ei saa nõuda üüri alandamist ega saa jätta üüri maksmata, tuues põhjenduseks rahapuuduse, näiteks saamata abiraha mingist institutsioonist. Erandeid saab teha ainult sel juhul kui lepinguliste kohustuste vahekord muutub sedavõrd, et võlaõigusseaduse §-i 97 saab kohaldada, näiteks kui teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt.

Lepingut ei saab erakorraliselt üles öelda vaid seetõttu, et tegevus on kahjumlik või ähvardava pankroti tõttu.

Kui minnakse erikokkulepete peale näiteks üüri alandamise puhul, siis soovitas Loor üüri alandada tähtajaliselt, näiteks ühe aasta. Üürileandjale võiks olla kasulik, kui üürnik esitab jooksvalt finantsaruandeid, mida esitada nii-öelda oma pangale, näitamaks, et üürnikul läheb hästi.

Kui asutakse üürilepingut muutma ja üürinõuded on panditud pangale, siis tuleb eelnevalt ka pangaga läbi rääkida. Kui juba asutakse lepingut muutma, siis soovitas advokaat lepingusse kirjutada üürileandjale valduse ülevõtmise õiguse, mida seadus väga hästi ei reguleeri, ning üldiselt parandada kõik lepingu ebatäpsused.

Loor tõi välja erinevaid võimalusi üürniku olukorra leevendamiseks, rõhutades, et tänastes majandustingimustes võiks üürimaksete tähtajad lühendada nt iganädalasteks, et üürileandja suudaks reageerida kiiremini maksehäirete korral. Samuti soovitas ta üürileandjatel välja kaubelda lisatagatisi, nt kommertspante, üürnikuga seotud isikute nõuete allutamisi üürinõudele, emaettevõtja garantiisid. Lepingusse peaks lisama üürniku pehme kohustuse leida lepingu ülesütlemise korral üürileandja poolt ruumidele uus üürnik, mille realiseerimata jätmisel kaotaks üürnik õiguse väita, et üürileandja pole piisavalt pingutanud kahju ärahoidmiseks. Võimalik on ka üürinõude ja üürialandamise kapitaliseerimine, mis tähendab seda, et üürileandja asub üürniku omanikeringi, kui äril on siiski perspektiivi. Kahtlemata peavad üürileandja ja teised üürniku osanikud sõlmima üürniku juhtumise ja omanikeringist väljumise reguleerimiseks osanikelepingu, mis tagaks üürileandjale adekvaatsed õigused.