Hea aeg üürileping üle vaadata ja seda muuta

Soraineni korraldatud ärihommikusöögil rääkis Soraineni partner Kaido Loor, et  juhul kui üürnik soovib üüri alandamist või üüripinda vähendada, siis annab see üürileandja hea võimaluse üürileping üle vaadata  ja vastutasuks üürnikule tehtavatele järeleandmistele lepingut talle vajalikes punktides muuta.

Loor rääkis, millised  on tõenäolised põhjendused, millele üürnikud tänasel turul apelleerivad üürilepingu tingimuste kergendamise taotlemisel. Ta nimetas nelja võimalust, milleks on üürniku lahkumine, üürniku pankrot või saneerimine ning samuti võlaõigusseaduse § 97, mis seletab lahti lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise.

Selleks, et üürnik kergekäeliselt lepingut üles ei ütleks ja ei lahkuks, soovitas Loor üürileandjatel veenduda, et nende sõlmitud lepingud võimaldavad efektiivselt teostada üürileandja pandiõigust,  st vajadusel realiseerida oma nõuete katteks  näiteks  üüripinnal olevat  kaupa  või tootmisseadmeid.

Loor nimetas üheks suureks liikumapanevaks jõuks kartust pankroti ees. Pankrotihaldur võib üürniku pankroti väljakuulutamise korral  üürilepingu üles öelda, mille puhul saab üürileandja esitada nõude pankrotipessa. Kui palju  üürileandjale üürilepingu lõpetamisega saamata jäänud tulu üürileandjale hüvitatakse, ei ole täna veel  selge. Loor soovitas võtta  üürileandja kahju tõendamiseks eksperdi arvamuse, millest selgub, millise aja jooksul on võimalik vaba pind uuesti välja üürida ja millise hinnaga.

Saneerimise kohta ütles Loor, et saneerimisnõustaja võib üritada saneerimiskavaga üürilepingu tingimusi muuta, näiteks vähendada üürihinda, aga seadusest tulenevalt ei tohiks saneerimise korral lepingut etteulatuvalt ümber kujundada. 

Võlaõigusseaduse §-st 97 rääkides viitas Loor sellele, et esimese astme kohtus on lahend selle kohta, et ühe poole äririske ei tohi teisele poolele üle kanda. Näiteks, kui üürnik põhjendab üürilepingu rikkumist müügi kiratsemisega, siis üürileandja saab öelda vastu, et majanduse tüklilisust oleks pidanud hoolas üürnik ette nägema.

Samuti rääkis Loor, et üürnik ei saa nõuda üüri alandamist ega saa jätta üüri maksmata, tuues põhjenduseks rahapuuduse, näiteks saamata abiraha mingist institutsioonist. Erandeid saab teha ainult sel juhul kui lepinguliste kohustuste vahekord muutub sedavõrd, et võlaõigusseaduse §-i 97 saab kohaldada, näiteks kui teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt.

Lepingut ei saab erakorraliselt üles öelda vaid seetõttu, et tegevus on kahjumlik või ähvardava pankroti tõttu.

Kui minnakse erikokkulepete peale näiteks üüri alandamise puhul, siis soovitas Loor üüri alandada tähtajaliselt, näiteks ühe aasta. Üürileandjale võiks olla kasulik, kui üürnik esitab jooksvalt finantsaruandeid, mida esitada nii-öelda oma pangale, näitamaks, et üürnikul läheb hästi.

Kui asutakse üürilepingut muutma ja üürinõuded on panditud pangale, siis tuleb eelnevalt ka pangaga läbi rääkida. Kui juba asutakse lepingut muutma, siis soovitas advokaat lepingusse kirjutada üürileandjale valduse ülevõtmise õiguse, mida seadus väga hästi ei reguleeri, ning üldiselt parandada kõik lepingu ebatäpsused.

Loor tõi välja erinevaid võimalusi üürniku olukorra leevendamiseks, rõhutades, et tänastes majandustingimustes võiks üürimaksete tähtajad lühendada nt iganädalasteks, et üürileandja suudaks reageerida kiiremini maksehäirete korral. Samuti soovitas ta üürileandjatel välja kaubelda lisatagatisi, nt kommertspante, üürnikuga seotud isikute nõuete allutamisi üürinõudele, emaettevõtja garantiisid. Lepingusse peaks lisama üürniku pehme kohustuse leida lepingu ülesütlemise korral üürileandja poolt ruumidele uus üürnik, mille realiseerimata jätmisel kaotaks üürnik õiguse väita, et üürileandja pole piisavalt pingutanud kahju ärahoidmiseks. Võimalik on ka üürinõude ja üürialandamise kapitaliseerimine, mis tähendab seda, et üürileandja asub üürniku omanikeringi, kui äril on siiski perspektiivi. Kahtlemata peavad üürileandja ja teised üürniku osanikud sõlmima üürniku juhtumise ja omanikeringist väljumise reguleerimiseks osanikelepingu, mis tagaks üürileandjale adekvaatsed õigused.