Tõusvad intressimarginaalid vähendavad kinnisvara hinda

Järgnevalt on lähemalt uuritud, kui palju mõjutab intressimäärade suurenemine inimeste laenuvõimet.

Eeldame, et meil on perekond, kes peab võimalikuks maksta eluasemelaenu eest igakuiselt kokku 10 000 krooni. Eeldades 25-aastast laenuperioodi ja turu keskmist intressimäära 6,2%, on perel võimalik laenu võtta ümardatult 1 550 000 krooni. 6,2-protsendilise intressimäära näol on tegemist 2008. a. septembri keskmise euros väljastatud eluasemelaenude intressimääraga Eesti Panga andmetel.

 Intressimäär koosneb kahest osast – euribor ja euriborile liidetav marginaal. Euribori muudetakse üldjuhul kord poole aasta järelt, marginaal on üldjuhul(!) muutumatu suurus. Eluasemelaenu intressi baasiks olev euribor langes 10.11.2008. a. 4,4 protsendile. Seevastu heale kliendile pakutav intressimarginaal on parimate aegade 0,5% pealt tõusnud koguni 2,5 protsendini, räägitakse ka veelgi kõrgematest numbritest.

Mis siis ikkagi juhtub, kui tänane intressimäär peaks suurenema? Intressimäära suurenemisel 1 protsendipunkti võrra 7,2 protsendile väheneb võimalik laenusumma 1 550 000 kroonilt 1 418 000 kroonile ehk 8,4% võrra. Kui aga intressimäär peaks tõusma koguni 2 protsendipunkti 8,2 protsendile, siis vähenem perekonna laenuvõime 15,6% võrra 1 306 000 kroonile.

Teisisõnu on intressimäära suurenemisel tänaselt 6,2 protsendilt 8,2 protsendile perekond valmis kulutama kodu ostule 15,6% vähem raha ehk ostma selle võrra odavama elamispinna. See siiski veel ei tähenda, et kinnisvarahinnad peaksid intressimäärade tõusmisel koheselt eeltoodud proportsioonis langema. Kuidas laenuvõtja peaks käituma? Keerulisemates turutingimustes on koduotsijal mõned võimalused, mida ta saab ära kasutada. Esimene lihtne võimalus on ostuotsus edasi lükata paremaid aegu ootama. Samas ei ole teada, kas või millal need paremad ajad tulevad. Lihtsaim võimalus on osta odavam uus eluase. Leppida võib kehvema asukohaga või väiksema elamispinnaga.

Täiendav võimalus on muude kulutuste arvelt kokku hoida ning suurendada ning seeläbi leppida suurema igakuise laenumaksega lootuses, et äkki on paremate aegade saabumisel võimalik intressimarginaali alla kaubelda. Mõju turule on osaline Kokkuvõtteks võib öelda, et intressitõusust tulenev laenuvõime vähenemine ei peegeldu üks-üheselt kinnisvara hindades. Küll on selge, et intresside tõusuga väheneb nõudlus märgatavalt.

Võib arvata, et laenuvõime vähenemisest ja sellest tulenevast nõudluse vähenemisest jõuab kinnisvarahindadesse ligikaudu pool. See omakorda tähendab, et eluasemelaenude intressimäära tõus ühe protsendipunkti võrra alandab kinnisvara väärtust suurusjärgus 4-5%.