Kinnisvaraturu languse murdmiseks peab laenukäive kasvama hakkama

Eluasemelaenude käive väheneb eelmise aastaga võrreldes kümnetes protsentides. Elamispindade turule ei tule „elu sisse“ enne, kui laenukäivete vähenemine on taas tõusuks pöördunud.

2008. a. III kvartalis väljastati Eestis eluasemelaene viie miljardi krooni väärtuses. Tegemist on enam kui kaks korda väiksema laenukäibega kui laenude väljastamise tippajal 2006. a. IV kvartalis, mil eluasemelaene väljastati kvartali jooksul 11 miljardi krooni väärtuses.

Võrreldes mullusega vähenes 2008. a. III kvartalis eluasemelaenude väljastamine 36% võrra. Trend ja maailma majanduses toimuv ei näita, et langus peaks veel niipea pöörduma. Pigem tuleb meil arvestada sellega, et laenude väljastamine pidurdub veelgi.

Finantssüsteemi näol on tegemist majanduse vereringega ning eluks vajaolevat hapniku edasikandvaks vereks on raha. Raha massi vähenemisel on selge, et majandus jääb kiratsema. Nii on kirastsema jäänud kinnisvarasektor ning sektorile antavad kõrged riskihinnangud tähendavad, et raha juurde ei tule. See omakorda tähendab, et turg ei tõuse veel niipea.

Vaatamata järjest langevatele laenude väljastamise mahtudele, kogu tagasimaksmist ootavate eluasemelaenude maht ehk eluasemelaenude jääk veel kasvab. Samas peame tõdema, et eluasemelaenude jäägi kasvutempo jooksvalt pidurdub. 2008. a. III kvartali lõpu seisuga oli eluasemelaenude jääk 97 miljardit krooni, mis on 15% enam kui aasta varem.

Eeldatavalt eluasemelaenude väljastamine jätkuvalt väheneb ja ei ole imestada, kui see peagi jääb alla perioodi jooksul tagastatavale eluasemelaenude summale. See omakorda tähendab, et poole aasta või aasta pärast näeme, kuidas eluasemelaenude jääk hakkab samuti kahanema.

Eluasemelaenude väljastamine ja kinnisvaratehingute arv on loonud justkui allakäigutrepi. Vähenev laenude väljastamine vähendab turul likviidsust ning raskendab kinnisvaratehingute tegemist. Vähenev kinnisvaratehingute arv surub hindu allapoole ning vähendab tarbijate valmidust laenu võtta ja kinnisvara soetada. Ja nii taas väheneb laenumaht...

Allakäiguspiraal keerleb negatiivses suunas seni, kuni kinnisvarahinnad on jõudnud nii madalale tasemele, kust neid kasvõi spekulatiivse huvi tõttu hakatakse kokku ostma. See on tegur, miks vaikselt hakkab (laenu-)raha turule tagasi tooma. Alternatiivne võimalus on, et pangad hakkavad ühel hetkel lõdvemalt laenu andma ning see murrab languse.

Vahemärkusena olgu siin öeldud, et omal ajal põhjustas kiire kinnisvara hinnatõusu täpselt samasugune spiraal, mis küll keerles teises suuna – laenutingimused muutusid lõdvemaks, hinnad tõusid, tehinguid tehti järjest rohkem ja rohkem.

Turu trendi pööramise võti on pankade käes, sest isegi spekulandid soovivad odava kinnisvara soetamiseks enamasti laenu abi kasutada. Maailma majanduses toimuv aga ei luba arvata, et pöördemoment veel niipea peaks saabuma.

Julgen arvata, et kulub veel minimaalselt aasta enne, kui kinnisvaraturu tehingute arvu või hinnatrend pöörduda võiks. Pigem jääb languse pöördumine kaugemasse aega. Trendi pöördumise esimene samm on laenukäivete pöördumine kasvu suunas ning täiendava finantsressursi jõudmine kinnisvaraturule.