Arakas: kinnitage rihmad, kinnisvaraturg langeb raskelt

Kindlasti kujunevad järgmised 10 aastat Eesti kinnisvaraturule oluliselt keerulisemaks kui eelmised kümme. Globaalne kinnisvarasektor on just pöördunud positiivsest vägagi negatiivseks ja enne kui langev Eesti eluasemeturg oma põhja ära näeb, läheb aega palju rohkem aega, kui me täna tahaksime uskuda.

Olen täiesti veendunud, et sellist kinnisvarahindade ja tehingumahtude rallit kui aastatel 2004–2006 me järgmise kümne aasta jooksul kindlasti ei näe. Samuti olen veendunud, et nii kiiret elusasemehindade kasvu ei tule Eestis enam kunagi.

Kinnisvarasektor muutub igamehe kõrvalärist suurte ehitusfirmade tulusaks lisategevuseks, kus domineerivad pooleks 4–5 Eesti ja väliskapitalil põhinevat suurfirmat. Ei julge pakkuda konkreetseid nimesid, kuid praegu on vähemaltkümme väga head tänast tegijat, kes turu konsolideerimisel võivad järgmisest tõusulainest palju võita. Järgmise kümne aasta jooksul lahkub Eesti turult vähemalt üks tuntud Skandinaavia ehitusfirma, kui mitte rohkem. Peamiseks põhjuseks on tippjuhtkonna madal motiveeritus palgatöötajana ja sellest tulenev vähene konkurentsivõime võrreldes Eesti kapitalil põhinevate ehitusfirmadega. Tänases mõistes klassikalisi kinnisvaraarendusettvõtteid jääb aasta-aastalt järjest vähemaks ning need, kes jäävad, hakkavad tegelema nišituruga, mis suurtele arendajatele huvi ei paku. Paraku tuleb meil lähitulevikus tõdeda, et paljud arendusfirmad lõpetavad valusalt – pankrotiga.

Järgnev kümnendik ei kujune palju kergemaks ka äripindade turul. Tallinna büroopindade turul on oodata olulisi raskusi 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta alguses, kui selge ületootmise tulemusena valminud büroohooned jõuavad turule, kuid rentnikke ei jätku. Ei tasuks imestada, kui kesklinnaäärsete büroohoonete vakantsus on suurem kui 30%.Kui Eesti suudab ükskõik kui vähe majandust igal aastal kasvatada, suudetakse peatselt valminud äripinnad täielikult retnikega täita 2–3 aasta jooksul, millal algab järgmine kasvulaine.

Tõmbekeskusteks kujunenud kaubanduskeskused elavad töenäoliselt keerulised ajad suurema vakantsuse ja rendihinna kukkumiseta üle. Samuti ei paista olevat suuri probleeme tööstuskinnisvara sektoris, kus ei ole büroopindadele sarnast ületootmist.

Laiemalt arvan, et äripindade sektoris näeme me järgmise kümnendi jooksul ära 1,5 "küüru". Lähiperspektiivis (2-3 aastat) on oodata tagasilööke, millele järgneb järjekordne 5–6aastane tõusufaas, mis ületootmise tõttupöördub järgmiseks languseks.

Suured muudatused ootavad ka kinnisvarateenuste sektorit. Järgneva kümne aasta jooksul on äripindade vahenduse ja nõustamise äri liikunud väga suures mahus rahvusvahelistele nõustamisfirmadele, jättes kohalikele firmadele väikese mängumaa. Elukondliku kinnisvaravahenduse ja teenuste sektoris domineerivad jätkuvalt kohalikud firmad, kuid ka siin seisab ees oluline konsolideerumine, mis näeb välja võimekate töötajate lahkumisena suurtesse firmadesse ning paljude väikefirmade kadumisena. Täpselt samad arengud on toimunud mitmes Ida-Euroopa riigis, kuhu globaalsed ärikinnisvara konsultatsioonifirmad on sisenenud. Baltimaad on jäänud tagaplaanile peamiselt oma väikese mastaabi tõttuvõrreldes Poola, Rumeenia või näiteks Ukraina turuga.

Elukondlik kinnisvarateenuste turg jääb peamiselt kohalike ettevõtjate teha. Usun, et järgmise 10 aasta jooksul jääb Eestis püüdmatuks 2006. aasta lõpu eluasemehindade tase. Meenutagem, et ka Helsingi kinnisvarahinnad ei ole praeguseks saavutanud 90ndate alguse hinnataset.