Autor: Tõnu Toompark • 12. aprill 2013

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Korterituru positiivsetele suundumustele on hoogu andnud eelkõige soodne eluasemelaenude intressimäär. Selle toel on laenukäive kasvanud, mis toetab omakorda tehingute tegemist.

Kõrge tehingute arv on omalt poolt soodsalt mõjunud kinnisvarahindadele. Elamispindade hinnad on viimaste aastate jooksul jõudsalt kasvanud.

Korteriomanditehingute arv

2013 I kvartal jätkas eelmise aasta eeskujul kõrge tehignute arvu ja suure tehingute arvu kasvuga. See kinnitab tarbijabaromeetri positiivsete trendide taustal, et tarbijatel on kindlustunnet kinnisvaratehinguid teha küllaga.

Kindlustundele aitavad kaasa endiselt madal euribor, mis on rekordiliselt alla toonud ka eluasemelaenude intressimäära. Lisaks kasvavad eelnevate tegurite toel eluasemelaenude käibed.

2013 I kvartalis tehti Tallinnas 1679 korteritehingut. Tartu tehingute arvuks kujunes 332 ja Pärnus 150.

Kogu Eesti korteriomanditehingute arv oli 2013 I kvartalis 3819.

Kõik eeltoodud tehingutearvud jäid eelnevale ehk 2012 IV kvartalile alla. Selle põhjuseks on aga aasta esimese kvartali tehingute arvu mõningane langus, mida võime näha iga-aastaselt.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteritehingute arv jätkas 2013 I kvartalis suurt tõusu. Oluline trendimuutus, mida võime täheldada on see, et seekord ei ole tehingute arvu kasvu esinumber mitte Tallinn, vaid hoopis Tartu.

Eks aeg näitab, kas see võib olla üks kinnisvaraturu Tallinnast kaugemale laienemise protsessi esimesi märke.

2013 I kvartalis tehti kogu Eestis 15% rohkem korteritehinguid, kui aasta varem.

Vaadeldavatest linnadest esirinnas on Tartu, kus tehingute arv tõusis aastaga koguni 23%.

Pärnus tehti sel aastal korteritehinguid 17% rohkem, kui aasta varem.

Tallinnas jäi tõusunumbriks ainult 9%. Samas tähendab Tallinna 9-protsendiline tehingute arvu tõus seda, et käesoleval aastal tehti pealinnas 137 korteritehingut mullusest enam. See on pea-aegu sama palju, kui Pärnu kvartaalne tehingute arv kokku.

Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2

Korteritehingute hinnad jätkavad üsna stabiilselt kõrgel kursil. Tehingute hinnad tõusevad ja selle põhjuseks on kasvanud kinnisvara väärtus.

Teine kallimate hindade põhjus eeskätt Tallinnas ja Tartus on turule trüginud uusarendusprojektid. Uute elamute hinnatasemed on pea alati turu keskmisest kõrgemad ja seeläbi tõstavad need tehingud keskmisi hinnanäitajaid.

Tallinna keskmine korteritehingu ruutmeetrihind tõusis 2013 I kvartalis 1178 euroni. Nii kõrgel oli Tallinna tehingute hinnatase viimati 2008. aastal ehk aasta enne kinnisvarakriisi põhja.

Tartu tehingute hinna kirjutamiseks on veel endiselt ainult kolme numbrit vaja. Korterite keskmine hind Tartus oli aasta alguses 956 €/m2.

Pärnu hinnatase jääb veelgi allapoole. See oli 726 €/m2.

Enamasti on Pärnu korteritehingute keskmine hind siiski olnud Eesti keskmisest kõrgemal, kuid 2013 I kvartalis mitte. Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind oli 801 €/m2.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Suuremate tõmbekeskuste korterite hinnad liiguvad selgelt tõusujoones. Sama ei saa väita väiksemate maakonnakeskuste kohta. Hindade tõus on olnud sedavõrd kõrge, et hakkab muutma elamispinda tarbijatele vähemkättesaadavaks.

Hinnatõus on iseenesest positiivne, sest see motiveerib inimesi tehingut tegema ja seeläbi kasvab inimeste suurima vara väärtus.

Langevad hinnad seevastu peletavad ostjad turult eemale, sest järgmisel kvartalil on sama vara võimalik juba odavamalt osta. Lisaks võib hinnalangus tekitada probleeme elukoha vahetamisel, kui soovitakse müüa vana elamispinda, mis on laenu abil soetatud.

Hinnatõus ei tohiks siiski olla liiga kõrge. 10-protsendiline püsiv hinnatõus läbi mitme aasta viib elamispindade hinnad tarbijatele kättesaamatutesse kõrgustesse.

Arvestades turuolukorda ja hinnatasemeid ning majanduse arenguperspektiive võime eeldada, et Eesti tingimustes on mõistlik elamispindade hinnatõus aastas 4-8%.

Tallinna korterite hinnad on sellest määrast kiiremini kasvanud. 2013 I hinnatase oli aastatagusest 10% kõrgemal.

Tartus oli aastane tehingute hinna kasv 9% ja Pärnus 6%.

Eesti korteritehignute keskmine ruutmeetrihind kasvas 2013 I kvartalis 8%.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis.

Tänaste hinnatasemete võrdlemine kunagiste ajutise meeltesegaduse ajel toimepandud hullustega ei pruugi olla väga mõistlik.

Siiski on tegemist üsna praktilise lähenemisega nende inimeste seisukohast, kes soetasid oma kodu 2006.-2007. aastal.

Kui toona sai koduostuks laenuraha kaasatud, siis võib tänane koduvahetus üsna problemaatiliseks kujuneda, sest laenujääk ületab vara turuväärtust. Kui sellisel puhul on soov olemasolev elamispind müüa, siis tuleb panga jaoks leida täiendav summa, mille arvelt laenu puudujääv osa tagastada, mida müüdud elamispinna väärtus ei kata.

Alates 2009. aastast on liikumine kunagiste tipptasemete suunas olnud aeglane, kuid vääramatu.

Tallinna korterite tänased hinnad moodustavad 71% tipptasemest ehk 29% on veel minna. See siiski tähendab, et tänaselt hinnatasemelt peab elamispindade väärtus veel 40% kasvama, et jõuda rekordite juurde tagasi.

Tartu hinnad on hetkel 80% kunagisest tipust. Tartu korterite hinnad peavad tippu tagasijõuydmiseks kasvama tänaselt tasemelt 25%.

Pärnu hinnatase moodustab aga kõigest 52% 2009. aasta tipust. Nii peavad Pärnu korterite hinnad tippu tagasijõudmiseks kahekordistuma.~

Eesti keskmine korteritehingute hind moodustas 2013 I kvartalis 2009. aasta tipust 66%. See tähendab, et sama näitajani jõudmiseks peavad Eesti kortertehingute hinnad kasvama 50%.

Kokkuvõtteks

Eesti korterituru suurimaid keskusi võrreldes tuleb tõdeda, et trendid on positiivsed, isegi väga positiivsed. See paneb mõtlema, kas tehingute arvu sedavõrd kõrge tase on õigustatud ja kas see on jätkusuutlik.

Tänased Eesti sisestest teguritest tulenevad trendid lubavad aktiivse elamispindade turu jätkumist, millega käib kaasas stabiilne hindade kasv.

Seda toetavad nii lähiaastateks prognoositav madal intressimäär, kui kasvavad eluasemelaenude käibed.

Kui tehingute arv peakski minema liiga kõrgeks või hinnatõus liiga kiireks, siis võib eeldada, et järgnev korrektsioon saab olema lühiajaline, mis ei tekita turule liigselt fataalseid tagajärgi.