Eratee omanikule tuleb tee korrashoid hüvitada

Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt (nn lahusmaatükilt), on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kinnistuomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus, võttes arvesse koormatud kinnisasja omaniku huve.

Kohtupraktika on asunud seisukohale, et asjaõigusseaduse § 156 lõikes 1 mainitud juurdepääsu asukoha, tähtaja ja tasu suuruse määramine on kohtu diskretsiooniotsus. Kohtul on õigus määrata tasu kaaludes juurdepääsu viisi (nt olemasolev tee või rajatav tee, lubatud liiklusvahendid jne), juurdepääsu talumise ja kasutamisega seotud kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm asjas olulisi asjaolusid (Riigikohtu 27.09.2005. a. otsus nr 3-2-1-85-05).

Juurdepääsu tasu arvestamisel tunnustab kohtupraktika kahte meetodit:

• esiteks koormatud kinnisasja väärtuse vähenemise alusel (s.o kui väheneb juurdepääsutee olemasolu tõttu koormatud kinnisasja turuväärtus, vt nt Riigikohtu 27.05.2008. a. otsus  tsiviilasjas nr 3-2-1-47-08);• teiseks hüvitisena teeseaduse § 37 lõike 3 alusel eratee juurdepääsuks kasutamise kulude katteks (Riigikohtu 7.06.2011. a. kohtumäärus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11).

Seni on selgusetuks on jäänud, millisest meetodist lähtuda eelisjärjekorras, seda eriti olukorras, kus üks pooltest nõuab juurdepääsutasu määramist kinnisasja väärtuse vähenemise alusel ja teine üksnes juurdepääsutee eeldatavate hoolduskulude alusel.

Teeseaduse § 52 ja § 33 lg 8 kohaselt on eratee omanikul õigus omal äranägemisel otsustada, kes võivad talle kuuluvat (tee)maad kasutada. Tasuta tuleb võimaldada eratee kasutamist üldjuhul üksnes alarmsõidukitel, kaitseväe sõidukitel eriolukorras või sõjaseisukorra ajal ning juhul, kui avalikult kasutatav tee on avarii või loodusõnnetuse tagajärgede likvideerimiseks suletud.

Teeseaduse kohaselt on eratee omanikul terve rida kohustusi seoses teehoiu tagamise, liiklusohutuse, keskkonnanõuete täitmisega ning ka õigus nõuda eratee kasutamisega seotud kulude hüvitamist. Asjaõigusseaduse §-st 156 tuleneva juurdepääsu võimaldamise kohustuse talumisega ja selle eest tasu saamisega eratee omanik teeseadusest tulenevate kohustuste täitmisest ei vabane.

Selle põhjendusega on Riigikohus asunud tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11 tehtud kohtuotsuses seisukohale, et eratee omanik, kes peab AÕS § 156 alusel lubama teiste kinnistute omanikel kasutada oma erateed juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele, võib esmajärjekorras ja miinimumina nõuda hüvitist teeseaduse §-s 37 lg 3 alusel teega seotud nõuete täitmise kulude eest. Hüvitist koormatud kinnisasja turuväärtuse vähenemise eest on õigus nõuda ulatuses, milles see ületab juurepääsutee nõuetekohase hooldamise kulusid.

Kommentaari autor on advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets

vandeadvokaat Sten Veidebaum

Autor: Sten Veidebaum