Kas detailplaneering kehtib ainult viis aastat?

Praktikas ei ole nimelt võõrad olukorrad, kus kehtestatud detailplaneeringu lahendus ei vasta aja möödudes muutunud majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele ning ka avalikkuse hinnangule, mistõttu ongi kohalikule omavalitsusele ette nähtud võimalus teatud aja möödudes planeering üle vaadata ja vajadusel kehtetuks tunnistada. Mida tähendab eeltoodud muudatus aga maaomanikele, kes ei ole veel jõudnud oma detailplaneeringut realiseerima asuda, või ka nendele, kes soovivad ebasobilikust planeeringulahendusest enda või naaberkinnistul vabaneda?

Planeerimisseaduse kohaselt on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse aluseks, mida on seadusandja kaudselt defineeritud viie aasta möödumisega. Selle aja möödumisel detailplaneeringu siduvus ajas väheneb. Kehtestatud planeering ei tekita nimelt isikutele abstraktselt kaitstavat usaldust, et kord kindlaks määratud tingimused säiliksid muutumatuna, ja isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda.

Mida enam möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda enam kahaneb kinnistuomaniku õiguspärane ootus, et detailplaneeringut õnnestub muutmata kujul realiseerida. Viie aasta möödudes ei kao detailplaneeringu toime siiski iseenesest, ent kinnistuomanik peab arvestama, et kui detailplaneeringut ei ole asutud realiseerima viie aasta jooksul, võib kohalik omavalitsus hakata planeerimisotsust revideerima. Selline põhimõte on kohaldatav ka teiste isikute suhtes, kes soovivad teiste isikute kinnistul olevate planeeringute realiseerimist või hoopis nende realiseerimata jätmist.

Vananenud planeering ei pruugi aga alati tähendada planeeringu kehtetuks tunnistamist, kui planeeringut on võimalik täpsustada projekteerimistingimustega. Nimelt saab viie aasta möödumisel kohalik omavalitsus valida, kas tunnistada detailplaneering kehtetuks või vastavalt uuele ehitusseadusele väljastada projekteerimistingimused vananenud detailplaneeringu täpsustamiseks.

Seega väheneb ajas planeeringu realiseerimise kindlus ning eeskätt faktilise ja õigusliku olukorra muutumisel ei saa isik tugineda ootusele, et detailplaneering kindlasti ellu viiakse. Kohalikul omavalitsusel on õigus realiseerimata detailplaneering vähemalt viis aastat pärast kehtestamist üle vaadata ning isik peab arvestama, et realiseerimata planeering võidakse ülevaatamise tulemusena kehtetuks tunnistada.

Kohalik omavalitsus peab aga igal konkreetsel juhul kaaluma asjaolusid ja ka puudutatud isikute õiguseid ning huve enne, kui ta tunnistab detailplaneeringu kehtetuks. Kehtetuks tunnistamine saab muutunud olude alusel kõne alla tulla eelkõige siis, kui avalik huvi seda tingib. Planeeringu kehtetuks tunnistamise menetluse võib algatada kohalik omavalitsus enda initsiatiivil, kuid ka isiku taotluse alusel, kui ta leiab, et kehtestatud detailplaneeringut ei tohiks selle vananemise tõttu ellu viia.

Samuti tuleb märkida, et juba elluviidud detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada, vaid planeeringu muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist või selle realiseerimist. Kui detailplaneeringu rakendamiseks on juba kulutusi tehtud, siis võib kehtetuks tunnistamisega kaasneda ka nende kulutuste kompenseerimine kinnistuomanikule. Samas kui detailplaneering on osaliselt juba ellu viidud, peab detailplaneeringu osalisel kehtetuks tunnistamisel arvestama, et oleks tagatud planeeringu terviklahenduse elluviidavus.

Autor: Merli Paddar VARUL advokaadibüroo vandeadvokaat