11. veebruar 2015
Jaga lugu:

Vigase ehituslepingu õlekõrreks vaid kohus

Foto: Raul Mee

Kehvasti koostatud ehitusleping võib lõppeda vaidlustega kohtus. Ehitusvaldkonnas tegutsevad juristid märgivad, et tihti unustatakse korralikult kirja panna kõige elementaarsem: mida ehitatakse, mis ajaks ja kui palju see maksab.

Ramm Ehituse juhi Priit Raua sõnul kasutatakse lepingute puhul tüüptingimusi, mis olnud paigas aastaid, ent sisse kirjutatakse ka erisusi. Kohati ka läbimõtlematult. Nii võib kogenematu ehitaja nõustuda töödega, mis hiljem osutuvad neile endile liiga kulukaks.

“Ma soovitaks pigem pöörduda juristide või hankekorraldusbüroode poole. Säästab närve ja hoiab ära hilisemad probleemid,” soovitas ta tellijatele. Ta tõi välja ühe muudatuse, mille tõi ehitusbuum ja sellele järgnenud majanduskriis – inimesed pole enam nii sinisilmselt usaldavad. “Ehitaja peab tõestama, et tal on tagatis olemas, üldiselt näitab seda panga garantiikiri. Nii on kindel, et ta lihtsalt asja pooleli ei jäta,” selgitas ta, kuid rõhutas siiski, et turul on konkurents tihe ja ehituse mõistes soolapuhujad kaugele ei jõua.

1. Kes vastutab ehitusprojekti olemasolu eest? Tüli on kerge tekkima, kui tellija annab töövõtjale üle projektid, millega on lahendatud ehitamisega seonduv vaid osaliselt, ning tellija ja töövõtja vahel puudub kokkulepe, kes peab tagama, et oleks olemas nõuetekohane projektdokumentatsioon.

2. Kelle kohustuseks on tagada ehitusloa ja kasutusloa olemasolu? Ehitustöövõtulepinguga on võimalik volitada töövõtjat omaniku nimel ja esindajana suhtlema kohaliku omavalitsusega ning esitama asjakohased taotlused lubade saamiseks.

3. Mis tuleb valmis ehitada? Sageli saavad tülid alguse sellest, et tööd on jäetud üksikasjalikult kindlaks määramata ning tekib vaidlus, kas mingi konkreetne töö on töövõtuga hõlmatud või mitte.

4. Kes peab tööd tegema? Elu näitab, et aeg-ajalt püüavad peatöövõtjad alltöövõtjate puhul kasutada niinimetatud säästulahendusi ehk kas leitakse turult kõige odavamad (ja sageli seetõttu ka kõige ebaprofessionaalsemad) tegijad, või jääb peatöövõtja alltöövõtjatele võlgu ja viimased lahkuvad objektilt kuni võla tasumiseni, või tekib muid probleeme.

5. Millises mahus tuleb töid teha? Probleemid võivad tekkida eelkõige siis, kui tellija teatab tööde mahud ja tööde hilisema tegemise käigus asub töövõtja väitma, et tegelikud mahud on suuremad (näiteks renoveeritava fassaadi maht ei ole mitte 750 m2, vaid on hoopis 830 m2).

6. Milline on tööde maksumus? Probleemid võivad tekkida eelkõige siis, kui töövõtja leiab, et ta on teinud on lisatöid, mille tegemist ei olnud esialgselt kokku lepitud.

7. Millise kvaliteediga tuleb tööd teha? Kehtib küll üldine eeldus, et tööd peavad olema tehtud vähemalt keskmise kvaliteediga, kuid kui tööde kvaliteedi suhtes on erisoove, siis tuleks see lepingus kindlasti lahti kirjutada.

8. Millise ajagraafiku järgi tuleb tööd teha? Oleks hea, kui töövõtulepingus mitte ainult ei fikseeritaks tööde alustamise ja lõpetamise tähtaeg, vaid sätestataks ka tööde etappide tegemise tähtaeg.

9. Tööde teatud etappide vastuvõtmise kord. See seondub ühelt poolt tööde ajagraafikuga, teisalt tasumisega ning kolmandaks kaetud töödega.

10. Andmed omanikujärelevalve kohta ning töövõtja kinnitus, et töövõtja kohustub omanikujärelevalve tegija suuniseid ja ettekirjutusi järgima.

Allikas: Advokaadibüroo VARUL jurist Karl Haavasalu 

Unustatakse kõige tähtsam.

Advokaadi­büroo Sorainen juristi Kristjan Tamme sõnul on ehituslepingu puhul sarnaselt teiste lepingutega kõige olulisem võimalikult selgesti kokku leppida selles, mida ja mis ajaks peab ehitaja tegema ning kui palju see maksab. Ta lisas, et kõik muu on lepingu juures küll oluline, aga teisejärguline.

“Ehitusõiguse advokaadina puutun tihti kokku olukorraga, kus ehitusleping on koostatud mõnele nii-öelda tuttava käest saadud põhjale ning mille kohandamisel on põhiline energia kulunud juriidilistele nüanssidele, unustades kõige olulisema. Sellisel juhul võib tulemuseks olla olukord, kus väga detailselt on reguleeritud küll vääramatu jõu ja leppetrahvidega seotud asjaolud, kuid ebaselge on, milliseid töid ja mille alusel peab ehitaja tegema,” rääkis ta.

 

Kvaliteedi üle võib vaidluseks minna. ­Advokaadibüroo Lextal vandeadvokaadi Marge Männiko sõnul võib peamiselt eristada kahte tüüpi ehituse töövõtulepinguid. Need, mille puhul tellijal on ehitusprojekt, vastavalt millele ta ehitustööd tellib, ning teiseks sellised, kus tellija tellib nii ehitusprojekti koostamise kui ka ehitustööd. “Soovitaksin tellida eraldi ehitusprojekti koostamise ning seejärel ehitustööd, sel juhul on pärast ehitusprojekti valmimist võimalik võtta pakkumine mitmelt ehitajalt ja valida nende hulgast sobivaim.”

Männiko sõnul saavad probleemid alguse juba esmatasandil – tellija ei teagi, mida ta täpselt soovib. “Näiteks ka lihtsamate ehitustööde tellimisel on oluline selgeks teha, mis materjalist, millist konstruktsiooni, viimistlust või toodet soovitakse, need kõik omavad ehitustööde hinna kujunemisel tähtsust.”

Ka siis, kui ka projekt juba olemas ning lepingki sõlmitud, tuleb ette, et tellija muudab või täiendab tööde ajal oma soove või juhiseid. “Samuti on sagedased vaidlused tööde kvaliteedi üle. Seetõttu on oluline lepingusse kirja panna tööde kvaliteedi nõuded. Eestis kehtib hulk erinevate ministeeriumite määrustega kehtestatud ehitusnorme, kuid laialdaselt on kasutusel ka Soome üldtunnustatud ehitusnorm RYL, mis on valdavalt olemas ka eesti keeles,” rääkis ta. Kui täpseid nõudeid lepingus kirjas pole, peaks ehitaja tegema tööd ära keskmise kvaliteediga ja järgima head ehitustava. Kuidas seda aga mõõta? Üldiselt lõpevad sellised küsimused vaidlustega kohtusaalis. 

Tülidele järgnevad õigusvaidlused

VARULi advokaat Karl Haavasalu tõi ühe komistuskivina välja suusõnalised lepingud ja kokkulepped. “Hilisema vaidluse käigus võib olla väga raske tõendada, milles tegelikult suusõnaliselt kokku lepiti. Seetõttu tuleks kõik läbi arutatu kirja panna ja võimalikult selgelt lahti kirjutada,” ütles ta.

Haavasalu soovitas õigusliku regulatsiooniga tutvumiseks vaadata võlaõigusseaduse töövõtulepingu sätteid (paragrahvid 635–657), samuti omavad tähtsust võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku ja ehitusseaduse üldsätted. Samas nentis temagi, et sätted säteteks – peaaegu kõik ­õigusvaidlused saavad alguse ikkagi inimlikust konfliktist ehk lihtsamalt öeldes, keegi läheb kellegagi tülli. Alles seejärel jõutakse juriidikani. 

Lisatööde hulgas ei jõuta kokkuleppele.

Haavasalu ise on kõige sagedamini kokku puutunud vaidlustega, mis puudutavad näiteks seda, kas ja kui suures mahus on töövõtja teinud lisatöid ning kas selle eest peab täiendavalt tasuma. Tuleb ette ka neid olukordi, kus tellija peab ehitustöid vastuvõetamatuks.

Marge Männiko Lextalist märkis, et ehitajalt võiks nõuda tööde tegemise ajaks ja ka mõni kuu pärast tööde lõppu kehtivat vastutuskindlustust. Sellest on abi, kui ehitaja mõne vea teeb või kahjustab kolmandate isikute vara. Sest vaevalt, et naaber lihtsalt vabandusega lepiks, kui tema krunt või eramu kahju saab.

Männiko sõnul on levinud pangagarantii, mille suurus on tavaliselt kuni 10 protsenti ehitustööde maksumusest.

Ramm Ehituse juht Priit Raud nentis siiski, et olgu leping kui tahes täpne, kõiki probleeme ei saa ette näha, sest iga ehitustöö on erinev.

Jaga lugu:
EHITUSE UUDISKIRJAGA LIITUMINE

Telli olulisemad ehituse uudised igal nädalal enda postkasti.

Ehitusuudised.ee toetajad:

Enimloetud
Eva Kiisler
Eva KiislerEhitusväljaannete juhtTel: 56 600 050eva@ehitusuudised.ee
Sandra Malvik
Sandra MalvikEhitus ja kinnisvara konverentside programmijuhtTel: 58 552 554sandra.malvik@aripaev.ee
Helen Paapsi
Helen PaapsiReklaamimüügi projektijuhtTel: 5880 7785helen.paapsi@aripaev.ee