Toompark tõmbas oma ennustuste seeriale kriipsu alla

Mulluse märtsi keskpaigas jäi mul teise poole passiivsuse tõttu sõlmimata väljapakutud kihlvedu kinnisvaraturu prognoosi osas. Kihlvedu väljapakkunud, kuid sellest hiljem loobunud veebikommentaator kritiseeris karmilt, et minu seisukohad kinnisvaraturu arengute osas on liialt mustades värvides, kirjutab Toompark.

Prognoosisin, et korteriomandite keskmine ruutmeetrihind langeb aastaga Eestis ja Tallinnas 20% ning tehingute arv väheneb 15%. Asja lihtsustamiseks sai tehtud lineaarne prognoos - hindade ja tehingute sirgjooneline langemine prognoositud tasemele. Ilmselgelt on reaalne elu keerukam, kus tõusudele järgnevad langused. Oluline on, et ennustatud sai üldist turu liikumise suunda, mitte täpset rada, mida mööda selle tulemuseni jõutakse. Tehingute arv langes kaks korda Mullu veebruaris sõlmiti Eestis 1455 ja Tallinnas 591 korteriomanditehingut.

 Tänavu veebruaris olid numbrid vastavalt 717 ja 309. Teisisõnu langes tehingute arv minu prognoositud 15% asemel pea kaks korda. Siinkohal peab ka tunnistama, et täna puudub kinnisvaraturul põhjus, miks korteriomanditehingute arv peaks tõusma hakkama. Aastatagused probleemid on pigem süvenenud ja helgemat tuleviku lähiajal paraku ei paista. Pigem on tehingute arvu langus kiirenemas.

Hinnad langesid 31% 2008. aasta veebruaris tehtud korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli Eestis 16 563 ja Tallinnas 23 413 krooni. Käesoleva aasta veebruariks oli toimunud hinnalangus 31% ning hinnad on maandunud tasemele 11 455 ja 16 132 krooni. Taas tuleb tõdeda, et reaalne elu oli märksa kurvem kui liigpessimistlikuks peetud aastatagune prognoos, kus ennustasin hinnalangust 20%. Korteriomandite tehinguhindade juures peab mainima sedagi, et hinnalangus on vaikselt, kuid samas kindlalt kiirenemas. Veel aasta tagasi oli aastane korteriomanditehingute hinnalangus kõigest suurusjärgus 11%. Kaheteistkümne kuuga on see kasvanud 31-protsendiliseks languseks. Eelneva kokkuvõtteks Kokkuvõtteks tuleb enesekriitilisena tõdeda, et minu ennustused läksid reaalsusest üsna kauges kaares mööda. Paraku tuleb siin tunnistada ka seda, et liigses pessimismis ja tuleviku liiga süngetesse värvidesse maalimisest oli asi kaugel.

 Enese eksliku ennustuse vabanduseks saab välja tuua asjaolu, et kuni oktoobrini 2008. jälgis reaalne elu üsna täpselt ennustatud graafikut. Oktoobrikuine laenumarginaalide äkiline tõstmine ning laenukraanide kinnikeeramine oli see, mis viis tehingute arvu ja hindade langusele, mida ka ühe kuu baasil pidi kahekohalise numbriga mõõtma. See oli hoop kinnisvaraturule, millest taastumine võtab tõenäoliselt üsna kaua aega. Järgmine prognoos Sugugi ei paku head meelt see, et eelolevaks aastaks tuleb taas prognoosida elamispindade hindadele langust. Kui hindade ja tehingutemahu languseks on mitmeid põhjuseid (langev majandus, suurenev töötus, vähenevad laenukäibed,…), siis languse pidurdumiseks, ammugi tõusuks tänasel turul põhjused tuua ei ole.

Nii kordan aastatagust prognoosi ning ennustan aastases perspektiivis korteriomandi tehinguhindade languseks taas 20% ning tehingute arvu languseks tänaselt ülimadalalt tasemelt 15%.