Autor: Tõnu Toompark • 10. november 2011

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Elamispindade üürileandmine toimub Eestis valdavalt eraisikult eraisikule. Palju üürikortereid kuulub ka ettevõtetele, kuid suurimaks üürileandjate massiks on ikkagi eraisikud. Kurbloolisus seisneb selles, et keegi ei tea täpselt, kui palju neid üürileandjaid tegelikkuses ikkagi on?

Üürituru osakaaluks hinnatakse 15% eluruumidest, mis Tallinnas tähendaks suurusjärku 30 000 eluruumi. Äsjaste maksuameti andmete alusel aga deklareeris 2010. aastal saadud üüritulu kogu Eestis kõigest napp 2900 inimest.

Seega tuleb meil tõdeda, et üüritulult maksude maksmine on pigem erandlik tegevus ja üüritulu maksuvabastuse puhul kaotab riik summa, mis on eelarve mahuga võrreldes olematult väike suurus.

Maksude eiramine on loonud olukorra, kus konkurentsi- ehk hinnaeelis on makse mittemaksval üürileandjal. Tal on võimalus hinnatundlikule üürnikule pakkuda veidi madalamat hinda, kuid eeldusel, et kirjalikke lepinguid ei sõlmita ning raha liigub arveid esitamata käest kätte.

Kirjalikke ja üheselt arusaadavate kokkulepete puudumine loob usaldamatuse ja ebakindluse nii üürnike kui üürileandjate vastu ehk muudab kogu üürituru ebastabiilseks ja ebausaldusväärseks, mis ei suuda pakkuda pikaajalist turvalist eluaset. Samas on üüripinnad veel eriti majanduse raskematel aegadel odavam suurt omafinantseeringut mittenõudev alternatiiv eluasemeprobleemide lahendamiseks.

Mustas või hallis tsoonis tegutsevate üürileandjate konkurentsieelise kõrvaldamiseks ongi hea meetod üüritulu tulumaksuvabastus. Riik siin maksutulu oluliselt ei kaota, kuid illegaalsed üürileandjad kaotavad konkurentsieelise, mille on neile säästnud maksmata jäänud maksud.

Uus olukord suunab üürnikud esmajärjekorras nende üürileandjate juurde, kes on valmis sõlmima turvalisust loovaid kirjalikke lepinguid. See sunnib omakorda kogu üürituru põranda alt välja tulema. Lai ja legaalne üüriturg loob uusi võimalusi eluaseme leidmiseks ning üürituru laienemiseks ning on ühiskonna poolt kõrgemalt hinnatud kui mõnesajatuhande eurone maksutulu riigile.

Legaalne, läbipaistev ja etteprognoositav üüriturg annab võimaluse selleks, et turule sisenevad suuremad investorid, kes üksikute korterite asemel toovad turule üürimajad. Üüripakkumiste suurenemine ja professionaalsuse taseme tõus on taas tegurid, mis on üürnike huvides. Need võimaldavad laiemat pakkumist ja seeläbi üürihinna stabiilsust ning pikaajalises perspektiivis madalamat hinnataset.

Üüritulu maksuvabastuse poolt räägib veel üks väike tegur. Eesti maksusüsteemi järgi on eluaset välja üürides eraisikuna võimatu maksustatavast tulust maha arvata üürikorteri parendamiseks, nt remontimiseks tehtud kulutusi. Kulude mahaarvamiseks tuleb luua ettevõte või registreerida end füüsilisest isikust ettevõtjaks. Ainult ühte üürikorterit üürile andes ei ole see väga mõistlik tegu. Üüritulu maksuvabastus võimaldaks likvideerida ka väljaüüritava varaga seotud kulude tuludest mahaarvamisega seotud anomaaliad.

Elamispindade üürituru legaliseerimine ja põranda alt väljatoomine on rangelt ühiskonna kõige laiemates huvides. Üürisektor on meil tulenevalt eluruumide erastamisest olnud ebamõistlikult kitsas. Nüüd on aeg anda sellele võimalus laieneda. Praeguse 15protsendilise osakaalu pealt võiks üüriturg laieneda pikas perspektiivis 25–35 protsendi peale. Võimalus sellist arengut kiirendada ning elamispindade valikuvabadust laiendada on eluruumide üüritulu tulumaksuvabastus.